避险资产：为什么逆市中学生公寓房地产基金REITS仍然保持升势？-「投资」的避风港

在2020年新冠肺炎疫情期间，美国股市经历了4次熔断。2020年3月9日，美股三大指数开盘后全线下跌，其中纳斯达克指数跌7.2%。道琼斯指数跌幅为7.79%，创下次贷危机之后的最大跌幅。标普500指数跌7%，历史上第二次触发熔断机制。黄金有着避险资产之称，在今年3月份仍然从接近2000美元的高位回落到1707。然而，在疫情环境下，究竟为什么房地产基金REITS仍然能保持升势？

看学生公寓房地产基金REITS如何发挥避险资产的作用

过去的六年在学生住房的需求强劲带动下，全球机构投资者对学生公寓投资逐年递增。自2015年以来，投资者开始大举进入学生公寓市场。投资者每年平均投资在直接收购物业上达到167亿美元。2020年仅在前6个月投资额就高近100亿美元。总体而言，学生公寓已被证明具有优良的抗跌力。根据世邦魏理仕2020学生住宿指数，与其他传统商业地产相比，疫情影响期间学生公寓还达到4.9%回报，稳健性尤其明显。在非疫情期间，物业升值回报更在8%-10%。

在疫情期间，学生公寓能够抵抗市场波动的能力已得到充分证明。根据权威独立投资研究及顾问公司GreenStreet Advisor的CPPI指数，由2017年起至疫情期间，学生公寓的表现在所有资产类型中排名第二。随着疫苗计划在全球范围内的推广，以及75％的大学确认在秋季恢復大部份面授课程，预计学生公寓的租金增长和入住率反弹将比其他种类型的资产更快。相比其他类型的房地产基金，学生公寓在经济下行期间更能提供稳定的派息。

投资学生公寓市场的机构投资者众多，包括世界上一些最著名的机构，如安盛集团，黑石资产管理，安联集团，丰树投资集团，加拿大养老基金投资公司和高盛集团等，可见学生公寓优质的投资价值。而英国的学生公寓对国际投资者具很高的吸引力，2016年至2019年间的170亿英镑交易中，有58%来自海外买家。2020年，60%的投资来自海外投资者（不包括黑市集团以46.6亿英镑收购IQ投资组合）。这表明国际投资者对英国的高等教育部门及其对全球学生的持续吸引力充满信心。

避险资产有赖于优质的高等教育资源和持续供应不足的学生公寓

• 入读英国高等教育的留学生不断增加
  

根据2021年《时代高等教育》世界大学排名，牛津大学连续第5年位居榜首。在前50名大学中，有14%来自英国，仅次于美国48%，在前50名大学占比中排名第二。中原的房地产基金已锁定收购伦敦市中心Zone1的三个物业，分别位于Bayswater、Kensington及Vauxhall，总面积41,877尺，合共提供127张床位，当中两个项目入住率分别98%及100%。

作为世界上最受欢迎的高等教育国家之一，国际学生增长不但没在英国脱欧影响下降，反而有强劲增幅。2020年和2021年秋季英国大学及院校联招系统入学申请统计显示，欧盟以外的大学申请者于此2年有12.3%和17%的增长。2021年，海外的大学申请总量为85,610，创历史新高。而2019年9月，英国政府修例允许国际学生毕业后留英两年。这项政策吸引了不少希望毕业后移居当地的留学生，将申请人数不断推高。

• 强大学生公寓需求未被满足
  

2019/20英国全日制大学生总人数达201.5万，其中26%为非英国籍留学生。除了留学生，英国共有118万本土学生不在原生城市就读大学，这批穿州过省的大学生也成为学生公寓的潜在租客。由此计算，非在家住宿需求约为170.4万张床位。在这些需求中，目前有16.9%的学生住在大学提供的宿舍，而有19%的学生住在私人营运的学生公寓中，64.1%大学生未能入住任何类型的学生公寓，由此可见市场有巨大的潜在增长。

相比直接投资英国房产，房地产基金REITS依然优势明显

• REITS专人管理，免却房租管理

学生公寓按床位出租的租赁安排可以令每个单位收取更多的租金，同时亦令学生更为轻松。家长担保安排亦十分普遍，此安排亦令租金收入更受保障。学生亦无须承担共享租赁的潜在租务责任（一般住宅租约，如其中一租客未能付租金，其合租人需要负责）。

• REITS优质学生公寓供应有限

校园附近只有有限的空间可用于新的学生公寓开发。房地产基金将于低于市价约一成的价格购入住宅物业，让基金管理团队根据大学生的喜好和需求进行翻新和管理，为学生提供传统公寓所不具备的各种设施及便利。无论便利的交通或者专业的管理都可以提供优厚的租金回报。而海外投资者难以对直接投资的物业进行管理。

• REITS以离岸公司形式承造按揭

跟香港不同，在英国承造按揭，银行会先对买家进行第一重审查，需达到一定收入门槛才可以申请。例如东亚银行规定，申请者必须要有年薪72,000英镑(港幤约720,000元)，才可接受申请。汇丰银行也有类近规定，且所订出的条件更高。在香港银行承造物业按揭贷款也需要进行加息两厘压力测试，总债务佔入息不得多于五成水平。

而中原在过去也有设立离岸公司投资学生公寓的房地产基金，银行更喜欢以公司资产作为资产证明，在英国住宅物业可以5-7成按揭。因此，房地产投资信托基金也更适合本身有债务的人士投资。离岸公司也有更为优惠的税务安排。

• REITS有灵活的退出策略

这些物业可以在市场上出售给机构买家，如私募股权基金，养老基金或保险公司。或者将项目也全分拆，再进行拆售予个人或私人投资者。在基金投资期间，房地产基金经可安排其他其他投资者进行资本替换及充足，让原有投资者退出。而直接投资房产只能将物业出售。