什么是房地产基金收租？香港、新加坡、美国三地的上市房地产基金REITS有什么分别？

投资者喜欢投资房地产基金的原因，是股息稳定，也不像投资房地产那样需要大笔的资金。而香港、新加坡和美国都是REITS上市的集中地，上市房地产基金投资物业透明度高，受证监会监管。美国上市的房地产基金投资的物业类型最多，连泊车位、街市、货仓、医院、私营监狱都有上市信托。本文一一比较三地上市的房地产基金。

什么是房地产基金REITS？

房地产基金以信托形式，主要投资于本港或海外的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓等，以获取稳定收入。REITS主要收入来源来自租金，如REITS没有出现亏损，收入减去营运管理支出后，须有最少90%作为股息分发予基金持有人（即投资者）。

比较香港、新加坡和美国的房地产基金

亚洲的房地产基金主要集中在商业和住宅，这类物业的出租率和租金受经济周期影响较深，美国房地产基金种类则较为多元，以基建为主，既有未来发展较好的数据中心、5G基金，也有较为稳健医院、物流，较易做到分散风险的效果。以长期投资来看，收益率跑赢标普500指数。当然，股息率高的美国REITS税收也高，变相降低收益。投资海外REITS主要有两种途径，第一种是透过证券软件投资者自行买入，第二种是透过海外基金经理主动式管理和选择，避免股息税。

房地产基金有一定的负债，也受加息周期的影响，借贷利率提高变相增加成本支出和降低收益。美国REITS平均负债比率约在50%，相比新加坡36%负债比率要高，负债比率是一把双刃剑，物业升值的同时也会提高收益率，这就是房地产基金在长期收益来说可以跑赢标普500指数的原因。而在后疫情时代，亚洲REITS的股息率开始变得吸引，也是投资房地产基金的时机。个人认为商业地产在未来的升值潜力较高，在选择海外基金的时候，就要留意海外基金所投资物业类型，在收取稳定的自由现金流及分散风险之余，尽量提高海外基金的收益率。

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