什么是房地产基金收租?香港、新加坡、美国三地的上市房地产基金REITS有什么分别?

比较房地产基金的负债水平、投资物业种类、股息税

Kerri Lu撰写
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什么是房地产基金收租?香港、新加坡、美国三地的上市房地产基金REITS有什么分别?


投资者喜欢投资房地产基金的原因,是股息稳定,也不像投资房地产那样需要大笔的资金。而香港、新加坡和美国都是REITS上市的集中地,上市房地产基金投资物业透明度高,受证监会监管。美国上市的房地产基金投资的物业类型最多,连泊车位、街市、货仓、医院、私营监狱都有上市信托。本文一一比较三地上市的房地产基金。


什么是房地产基金REITS?

房地产基金以信托形式,主要投资于本港或海外的房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓等,以获取稳定收入。REITS主要收入来源来自租金,如REITS没有出现亏损,收入减去营运管理支出后,须有最少90%作为股息分发予基金持有人(即投资者)。


比较香港、新加坡和美国的房地产基金


香港REITS

新加坡REITS

美国REITS

投资货币

港元或人民币

新加坡元

美元

投资物业

零售商业、办公楼、住宅公寓、物流、停车场

零售商业、办公楼、住宅公寓、工业、酒店、物流、医疗保健

办公楼、商场、酒店、公寓、数据中心、物流、高速公路、通信设施、学校、监狱、医院

上市数目

11只

44只

219 只

现时资产总值

市值超过2,516亿港元

市值超过1,100亿新元

约1.1万亿美元左右

负债水平

负债率上限为45%

负债率上限为50%

无限制

股息率

8%

6.3%

4%

股息税

公司投资者17%,个人投资者无

30%


亚洲的房地产基金主要集中在商业和住宅,这类物业的出租率和租金受经济周期影响较深,美国房地产基金种类则较为多元,以基建为主,既有未来发展较好的数据中心、5G基金,也有较为稳健医院、物流,较易做到分散风险的效果。以长期投资来看,收益率跑赢标普500指数。当然,股息率高的美国REITS税收也高,变相降低收益。投资海外REITS主要有两种途径,第一种是透过证券软件投资者自行买入,第二种是透过海外基金经理主动式管理和选择,避免股息税。


房地产基金有一定的负债,也受加息周期的影响,借贷利率提高变相增加成本支出和降低收益。美国REITS平均负债比率约在50%,相比新加坡36%负债比率要高,负债比率是一把双刃剑,物业升值的同时也会提高收益率,这就是房地产基金在长期收益来说可以跑赢标普500指数的原因。而在后疫情时代,亚洲REITS的股息率开始变得吸引,也是投资房地产基金的时机。个人认为商业地产在未来的升值潜力较高,在选择海外基金的时候,就要留意海外基金所投资物业类型,在收取稳定的自由现金流及分散风险之余,尽量提高海外基金的收益率。


文章标签:房地产基金REITS

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