移民香港生活：2024年香港银行按揭贷款政策 住宅物业最高9成 非住宅物业最高6成

财政预算案指示香港按证保险公司修订按揭保险计划，可申请最高8成按揭贷款的楼价上限，将由1000万元提升至1500万元，首次置业人士可申请最高9成香港银行按揭贷款的楼价上限，则会由现时800元提升至1000万元，而非住宅物业则维持6成银行按揭贷款不变。移民香港人士居住满7年后退还印花税，香港政府放宽按揭贷款政策无疑刺激移民人士买房。

香港按证保险公司：按揭贷款以960万元为上限

香港按揭保险计划是指一种保险产品，旨在为购买房屋贷款并进行按揭还款的借款人提供保障。它主要是为了保护借款人在意外事件（如失业、疾病或意外事故）导致无法偿还按揭贷款时能继续支付按揭。按揭保险相对银行的按揭贷款的审核更为严格，一半要求借款人需要有固定收入。而承造的银行按揭贷款成数更高。

香港按证保险公司表示，为免可敍造按揭成数在楼价稍高于1,200万元时骤降，扩大按揭保险计划适用范围，为1,200万元以上至 1,920万港元的合资格物业提供按揭保险，惟有关按揭贷款以960万元为上限。例如1,600万元的物业，在按保计划扩大适用范围下，可得到6成按揭保险。

楼市逆周期审慎调整按揭贷款成数，住宅楼价从2021年高位跌了13%，写字楼从2018年高位跌了20%。香港移民人士在香港生活会刺激当地的租房和买房市场，调低银行按揭贷款门槛，相信会刺激楼价回升。

购房人的收入影响香港银行按揭贷款成数

按保强调，上述和现有按揭保险产品的供款入息比率统一以50%为上限，并须符合香港银行压力测试。首次置业人士如未能符合压力测试，仍可申请叙造最高8成或9成按揭贷款，其保费会因应风险因素作额外调整。

• 固定收入人士

按揭证券公司规定，只要固定受薪人士可申请90%按揭，当然还需要自住及首次置业才符合资格。楼价1,000万以下最高90%按揭(新按保)；400万元以下最高可做90%按揭(旧按保)。但所谓「固定收入」也有清晰定义。如果本身收入属「月薪」的买家，固然会被视为获取「固定收入」，其年终花红也可计算在内，但就不能超过月薪三倍。至于以日薪计工资的员工，只要其日薪没有佣金成份也可视为「固定收入」。若薪金组成部份包括底薪及佣金，则只计算底薪部份，佣金不计算。

• 自雇人士、收入非固定

如果本身并非收取「固定收入」的买家，包括「自雇人士」及「非固定人士收入」人士，则最高只能够申请80%按揭。按揭证券公司有清楚列明，如果收取佣金的申请者，佣金只会计算最近六个月，把近六个月的佣金取一个平均数计算。

• 收入并非来自香港

香港按揭证券公司已停止对「收入并非来自香港」的「按揭保险」申请，但除非申请人能够证明本身跟香港有密切关系，如纯粹由公司外派驻守外地，并向银行或按揭证券公司提供证明，按证公司会视乎外派地点而再作定夺；或需透过书面声明及关系证明，表示单位是给直系亲属(只限父母、配偶及子女)在香港定居，方可视为本地收入看待。

• 担保人

部份买家在入市时未必有足够财政能力，或年纪较高的买家，需寻找其他人作「担保人」才能按揭。透过「担保人」上会，银行在审批按揭时会更严谨，所以跟持有「第二套房」一样，其按揭成数会较正常收紧一成；但若「担保人」本身没有按揭在身，则可照正常程序审批而不须收紧一成。

以「担保人」身份协助上会的物业，符合条件的申请人也可透过「按揭保险」申请最高90%按揭，但却要缴付较高的保费而已。香港按揭证券公司对「担保人」的定义较银行严谨，只接纳借款人或抵押人的直系亲属、或未婚夫妇、或亲戚，并不接受「朋友」作为「担保人」。

• 用资产作入息申请

部份人因没有工作、或退休人士，他们希望用「资产」作按揭申请。所谓「资产」会计算现金、股票价值，但需存放在银行超过三个月；物业价值也计算，但只计算估值一半，及需扣减尚未清还按揭本金；部份银行也接纳海外物业，但就仅以买入价一半作准。用资产作按揭申请，其按揭成数不可以超过40%。如果购入的为第二层物业，则最高按揭成数不可超过30%。

移民香港的项目主要是优才和专才计划，一部分是来自投资移民，投资资金中有1,000万港元可以投资非住宅物业，而移民人士落户香港也需要购房自住和家人居住，或因家庭需要换房，那么香港的房屋值得留意。

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