移民香港：在香港生活你不可不知Hibor和Prime和定息按揭计划的区别？银行保费融资和按揭贷款利率常用的计算方法

无论香港银行的保费融资或按揭贷款利率，计算主要是三种Hibor rate、Prime rate和定息按揭计划。香港的大额保单针对人民币保单和美元保单还多出一个COF利率。无论保费融资或银行按揭贷款玩的都是抵押套息差的游戏，避免一笔过缴付，做到客户和银行双赢。当然，资产价值越高，贷款利率越低，那么回报越高，反之则回报越低，有的银行用Prime Rate作封顶。在香港生活、移民工作离不开Hibor和Prime Rate，简单了解一下Hibor和Prime Rate的区别也是十分必要的。现在美国加息对移民香港的供楼人士有什么影响呢？

Prime Rate vs Hibor Rate

移民香港生活-什么是Prime Rate？

所谓Prime Rate，即是最优惠利率，就是供楼常见的Cap「P-2.5%」。例如在1997年，按揭利率为「P+2%」。其后楼市滑落，加上香港银行在2000年代取消利率协议，为求争取生意，也倾向提供「最优惠利率」减一个固定点子来计算，借以用比「最优惠利率」更吸引的条款来锁定客户。按揭贷款一半以最优惠利率封顶，而大多数的保费融资贷款则只有Prime Rate（美元保单或港元保单），对投资者的投资金额来说有一定保障。不同银行对P有不同的分类，例如有汇丰恒生银行的5%，甚至去到华侨永享银行5.5%。就是银行业界通常叫他做大P或者小P。

读者需要留意一个细节。Prime Rate虽然有历史以来都十分稳定，但每间银行都有更改Prime Rate的权利，投资者要注意这个风险。香港对P并不是十分敏感，令过去10年的走势没有太大的波幅。

移民香港生活-什么是Hibor？

除了选取「最优惠利率」之外，香港买家另一个选择是「Hibor」，即是香港银行同业拆息，简单来讲就是银行与银行之间互相借钱的息率。由于资金流动，导致银行互相借钱的息率也波动，故「Hibor」最大特色就是一个走势波动，且会视乎拆解时间长短而有不同息率。当进行港币的贷款时，香港银行通常会同客户定立一个贷款的息率（H+1.5%)计算，香港银行就是会赚取1.5的利息。

Hibor走势波动，背后因为受制于资金流向影响。例如当市场出现庞大集资活动，如有大型新股上市，市民争取借钱认购，会冻结大量资金，而导致拆息上升，但这类情况并不会为时太久。第二就是资金流走，当市场资金减少，拆息也自然会上升。还有一个情况就是美国加息带动，受制于联系汇率的关系，只要香港及美国的息差很大，而引发套息活动，美元利率上升，港元汇率也会有波动。香港银行按揭贷款一般有锁息，防止因为美元加息而使投资者的还款压力大幅增加。保费融资（美元保单或人民币保单）则取决于香港银行的贷款政策，一般不会有锁息限制，希望有稳定回报的投资者会采用Prime Rate。

即使储蓄型保险保单是用美金结算，也部分香港银行也愿意借出港币作为保费融资的贷款。这样有两大好处，一是港币对于利率的调整反应比较缓慢，即使美国联储局加息，港币的利率亦未必即时跟随，可以使到保费融资利息的成本大大降低。二是部份投资者可能会对港元和美金的挂钩信心不大，觉得未来有脱鈎的机会，而当脱鈎后港币可能有机会大幅度贬值，这时贷款港币更可以赚取货币的误差。

投资者需要注意的是也有不同时间的HIBOR。例如一日，一星期，一个月。为期嘅时间越长，息率按道理会越来越高。当进行保费融资的贷款时记得查询HIBOR是用哪一个年期开始计算。

移民香港生活-什么是定息按揭计划？

财政司司长在《预算案2019》中，也提出了「定息按揭计划」，容许买家在10至15年期内锁定息口，计划由「香港按揭证券公司」跟七间指定银行合作提供，故如买家指定的七间银行承造按揭，还可以选择「定息按揭计划」。

财政司司长陈茂波表示：「定息按揭计划于2020-21年财政预算案中提出，试行一年半以来，批出约4亿港元贷款额，反映香港置业人士对定息按揭产品有一定需求。试验计划填补了市场的空隙，而计划恒常化后将继续为移民香港置业人士提供额外的财务选择，减低移民香港后面对利率波动的风险，并促进银行体系的长远稳定发展。」

定息按揭计划下，每宗住宅按揭贷款上限为 1,000 万港元。定息期完结后，借款人可选择采用届时的定息按揭或浮息按揭计划。考虑到在香港生活居住的人士在定息期内不受利率波动影响，而定息期长达十年或以上，按揭证券公司已征得香港金融管理局同意，借款人毋须符合加息压力测试，但现行的供款与入息比率要求仍然适用。

移民香港生活-什么是COF？COF适用于什么类型的银行贷款？

美金贷款指标COF加一个固定的点子(Cost of Fund)，仅适用人民币保单或美元保单的保费融资，COF也是浮动利率。虽然某些银行已开始转用非LIBOR美金贷款利率，不过投资者并不需要过度担心，因为最后实际贷款息率，与LIBOR其实没有太大分别，一般都是维持于1.3%至1.6%，人民币COF的利率比美元COF利率更稳定，投资者在美元加息周期，仍然可使用人民币保费融资保单作为对冲。还有可能因为银行开始弃用LIBOR，而整体贷款利率反而有所下降，从而令到保费融资的回报更加可观。具体需要查看银行实际推出的利率水平。

文章标签：保费融资或保单贷款比较‍‍‍‍‍    移民香港‍    香港银行按揭贷款‍