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每月分红:配合香港银行按揭贷款自住房可以收租-你不知道的可扣税延期年金QDAP另类用法

视香港银行按揭贷款最高还款年期而定,选择可扣税延期年金QDAP创造固定现金流

Kerri Lu撰写
 
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每月分红:配合香港银行按揭贷款自住房可以收租-你不知道的可扣税延期年金QDAP另类用法


在上次的文章《每月分红:自住房可以收租-配合多种香港理财工具打造最强现金流-香港银行按揭贷款、储蓄分红保险、分红基金》说到香港银行的按揭贷款配合分红基金可以每月创造被动收入,不知道大家有没有从中有一点收获呢?如果觉得分红基金的入息不稳定,这篇文章介绍一种更加确定的每月分红的方法,自住房可以自住的同时也可以收租。


自主房如何收租?

设自住香港物业的价值为8,000,000HKD,可承造8成银行按揭贷款,年期为25年。按照现时的香港银行按揭贷款利率1.6%和封顶利率2.5%计算(H+1.4%或P-2.5%)(H=0.2,P=5),那么按揭贷款总金额是6,400,000HKD,减去一笔过的按揭保费128,000HKD,那么每月供款25,380-28,137HKD。以保险起计,头五年需还款1,688,220HKD,那么可扣税延期年金QDAP的每年保费就是916,756HKD。是否能过压力测试需自行计算。



从上面的图表看出,保证每月金额为34,025HKD,减去每月供款,仍然有5,888HKD每月分红。当然,这是一个极端环境的假设,如果在低息环境,每月分红的金额就更多了,可以有8,645HKD。这个方法既可以增加每月的收入,又不需要承担任何的风险。在楼价升值后,通过加按或转按可获得更多的按揭贷款,创造更多的每月分红。


究竟香港银行是否能承造25年按揭贷款?

根据金管局规定,现时按揭年期上限是30年。一般香港银行计算最长还款期是70减年龄或75减年龄,但有些香港银行最长可以做80减年龄,这取决于银行本身政策。因此,以75减年龄计算,当申请人年龄45岁,也可以申请25年按揭贷款。银行会同时考虑申请人的楼龄与人龄,判断最长还款年期。详细看美联的按揭攻略《年龄影响按揭年期?年纪大上会有办法?》‍。如果因为按揭还款年期缩短,就要重新选择可扣税延期年金QDAP保单,把保单的年金期缩短至10年。每人的情况各异,最好还是跟自己的理财顾问去做检讨。


同样的情况也可以适用于自用车位的香港银行按揭贷款,车位按揭贷款利率一般比住宅单位略高,现时车位按揭以P按(最优惠利率)为主,实际按息为2.6%,最多供15年。假设本身拥有一个200万的独立车位,贷款金额为100万,还款期为15年,那么每月的还款金额为6,715HKD。预留前5年的还款金额,可扣税延期年金的年保费为119,420HKD。


从上面的图表看出,保证每月金额为830USD(即6,474HKD),车位按揭贷款续做可扣税延期年金的方法并不可行。当然,部分香港银行接受自用住宅连车位按揭贷款,那么可以选用25年按揭贷款年期,最高按揭贷款成数视香港银行政策而定。


无论自住房连自用车位或者可扣税延期年金保单都可以申请税务减免,居所贷款利息扣税额最高为100,000HKD,最多为20年。可扣税延期年金扣税额最高为60,000HKD。


文章标签:可扣税延期年金QDAP扣税及收益率    每月分红‍    香港银行按揭贷款    自住房收租‍‍


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每种香港理财工具都有自己的限制,但多种香港理财工具配合可能有意想不到的效果。踏入退休年龄,最重要的是固定现金流。现时每月分红保险和房产的收租入息都偏低。每月分红保险只有4%的年利率,现时香港物业的收租回报只有2.5%左右。配合其他香港理财工具-储蓄分红险Endowment、香港银行按揭贷款、分红基金,其实自住房也可以收租。




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之前的文章说了两种自住房收租方法,一种提及到分红基金,一种提及到可扣税延期年金QDAP。可扣税延期年金的限制是50岁以上才可以每月分红,只适合年纪将近退休的人士使用,我认为年轻人可以用银行按揭贷款套现投资更高收益的香港理财工具,另一种就是即期年金,即时投保,即时收取每月固定现金流。



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每个人都有退休的一天,而强积金强制性供款的储备又不足以应付退休生活开支。香港保险公司宣传月薪满60,000以上,投保可扣税延期年金QDAP最高可扣税10,200HKD。以17%的扣税率计算,有的可扣税延期年金扣税后的保证收益率可达到5.3%。在现时低息的环境,保证收益率高的可扣税延期年金的确在香港储蓄险市场非常有竞争力。这篇文章详细说明个人及夫妻的税务筹划,以及税务筹划后可扣税延期年金的投保额。



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