香港理财规划：配合香港银行按揭贷款自住房可以收租-你不知道的可扣税年金QDAP另类用法

在上次的文章《香港理财规划：自住房可以收租-配合多种香港理财工具打造最强现金流-香港银行按揭贷款、储蓄分红保险、分红基金》说到香港银行的按揭贷款配合分红基金可以每月创造自由现金流，不知道大家有没有从中有一点收获呢？如果觉得分红基金的入息不稳定，这篇文章介绍一种更加确定的每月分红的方法，适合刚移民香港的你利用自住房收租，在扣税的同时创造被动收入。

自主房如何收租？

假设自住香港物业的价值为8,000,000HKD，可承造8成银行按揭贷款，年期为25年。按照现时的香港银行按揭贷款利率1.6%和封顶利率2.5%计算（H+1.4%或P-2.5%）（H=0.2，P=5），那么按揭贷款总金额是6,400,000HKD，减去一笔过的按揭保费128,000HKD，那么每月供款25,380-28,137HKD。以保险起计，头五年需还款1,688,220HKD，那么可扣税年金QDAP的每年保费就是916,756HKD。是否能过压力测试需自行计算。

从上面的图表看出，保证每月分红为34,025HKD，减去每月供款，仍然有5,888HKD的自由现金流。当然，这是一个极端环境的假设，如果在低息环境，每月分红的金额就更多了，可以有8,645HKD。这个方法既可以增加每月的自由现金流，又不需要承担任何的风险。在楼价升值后，通过加按或转按可获得更多的按揭贷款，创造更多的每月分红。

究竟香港银行是否能承造25年按揭贷款？

根据金管局规定，现时按揭年期上限是30年。一般香港银行计算最长还款期是70减年龄或75减年龄，但有些香港银行最长可以做80减年龄，这取决于银行本身政策。因此，以75减年龄计算，当申请人年龄45岁，也可以申请25年按揭贷款。银行会同时考虑申请人的楼龄与人龄，判断最长还款年期。详细看美联的按揭攻略《年龄影响按揭年期？年纪大上会有办法？》‍。如果因为按揭还款年期缩短，就要重新选择可扣税年金QDAP保单，把保单的年金期缩短至10年。每人的情况各异，最好还是跟自己的理财顾问去做检讨。

同样的情况也可以适用于自用车位的香港银行按揭贷款，车位按揭贷款利率一般比住宅单位略高，现时车位按揭以P按（最优惠利率）为主，实际按息为2.6%，最多供15年。假设本身拥有一个200万的独立车位，贷款金额为100万，还款期为15年，那么每月的还款金额为6,715HKD。预留前5年的还款金额，可扣税延期年金的年保费为119,420HKD。

从上面的图表看出，保证每月金额为830USD（即6,474HKD），车位按揭贷款续做可扣税延期年金的方法并不可行。当然，部分香港银行接受自用住宅连车位按揭贷款，那么可以选用25年按揭贷款年期，最高按揭贷款成数视香港银行政策而定。

无论自住房连自用车位或者可扣税年金保单都可以申请税务减免，居所贷款利息扣税额最高为100,000HKD，最多为20年。可扣税年金扣税额最高为60,000HKD。

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