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Kerri Lu毕业于香港中文大学硕士学位。长期保险及投资连结保险持牌人,香港强积金中介人,在GOBEAR网站上刊登自己的香港理财文章,现在集团式经营的保险经纪公司任职,从事理财规划的工作。注重投保人的税务身份和债务身份,策划财富增值,财富保全,财富在何时传承想给的人,具备一定的法律及税务知识,希望用专业、热诚、中立的态度为您服务。


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香港理财规划:配合香港银行按揭贷款自住房可以收租-你不知道的可扣税年金QDAP另类用法

视香港银行按揭贷款最高还款年期而定,选择可扣税年金QDAP创造固定现金流

2022-01-29 21:05 Kerri Lu撰写
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香港理财规划:配合香港银行按揭贷款自住房可以收租-你不知道的可扣税年金QDAP另类用法


在上次的文章《香港理财规划:自住房可以收租-配合多种香港理财工具打造最强现金流-香港银行按揭贷款、储蓄分红保险、分红基金》说到香港银行的按揭贷款配合分红基金可以每月创造自由现金流,不知道大家有没有从中有一点收获呢?如果觉得分红基金的入息不稳定,这篇文章介绍一种更加确定的每月分红的方法,适合刚移民香港的你利用自住房收租,在扣税的同时创造被动收入。


自主房如何收租?

设自住香港物业的价值为8,000,000HKD,可承造8成银行按揭贷款,年期为25年。按照现时的香港银行按揭贷款利率1.6%和封顶利率2.5%计算(H+1.4%或P-2.5%)(H=0.2,P=5),那么按揭贷款总金额是6,400,000HKD,减去一笔过的按揭保费128,000HKD,那么每月供款25,380-28,137HKD。以保险起计,头五年需还款1,688,220HKD,那么可扣税年金QDAP的每年保费就是916,756HKD。是否能过压力测试需自行计算。



从上面的图表看出,保证每月分红为34,025HKD,减去每月供款,仍然有5,888HKD的自由现金流。当然,这是一个极端环境的假设,如果在低息环境,每月分红的金额就更多了,可以有8,645HKD。这个方法既可以增加每月的自由现金流,又不需要承担任何的风险。在楼价升值后,通过加按或转按可获得更多的按揭贷款,创造更多的每月分红。


究竟香港银行是否能承造25年按揭贷款?

根据金管局规定,现时按揭年期上限是30年。一般香港银行计算最长还款期是70减年龄或75减年龄,但有些香港银行最长可以做80减年龄,这取决于银行本身政策。因此,以75减年龄计算,当申请人年龄45岁,也可以申请25年按揭贷款。银行会同时考虑申请人的楼龄与人龄,判断最长还款年期。详细看美联的按揭攻略《年龄影响按揭年期?年纪大上会有办法?》‍。如果因为按揭还款年期缩短,就要重新选择可扣税年金QDAP保单,把保单的年金期缩短至10年。每人的情况各异,最好还是跟自己的理财顾问去做检讨。


同样的情况也可以适用于自用车位的香港银行按揭贷款,车位按揭贷款利率一般比住宅单位略高,现时车位按揭以P按(最优惠利率)为主,实际按息为2.6%,最多供15年。假设本身拥有一个200万的独立车位,贷款金额为100万,还款期为15年,那么每月的还款金额为6,715HKD。预留前5年的还款金额,可扣税延期年金的年保费为119,420HKD。


从上面的图表看出,保证每月金额为830USD(即6,474HKD),车位按揭贷款续做可扣税延期年金的方法并不可行。当然,部分香港银行接受自用住宅连车位按揭贷款,那么可以选用25年按揭贷款年期,最高按揭贷款成数视香港银行政策而定。


无论自住房连自用车位或者可扣税年金保单都可以申请税务减免,居所贷款利息扣税额最高为100,000HKD,最多为20年。可扣税年金扣税额最高为60,000HKD。


文章标签:可扣税年金QDAP扣税及收益率    香港银行按揭贷款    自由现金流    移民香港‍‍‍


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