香港储蓄险:利用保费融资或保单贷款的杠杆比率一套房子变成两套房子

2020-05-26 19:30Kerri Lu 撰写
 
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香港储蓄险:利用保费融资或保单贷款的杠杆比率一套房子变成两套房子



“给我一个支点,我就可以撬动整个地球”-《论平面圆形的平衡》


金融杠杆

又说到杠杆的问题,《香港人寿险:用数据分析香港「定期寿险」、「终身寿险」及「储蓄分红险」的杠杆原理》说到香港人寿险的杠杆原理。这次用金融杠杆说明如何去扩大盈利,或者把固定的资产变成现金流。上篇文章提到香港银行按揭贷款的10倍杠杆,如果把地球比喻成固定资产。那么支点就是所谓的银行按揭贷款。



杠杆原理也适用于香港储蓄险,我们叫保费融资或者保单贷款。以前投保人把万用寿险抵押给香港银行(贷款机构),把首日的退保价值,按照一定的按揭贷款成数,以较低的利率贷款。投保人可以赚取保单回报率与银行按揭贷款利率之间的利息差。一般来说,首日的退保价值已经达到投保额的9成。近年来,适用于保费融资或保单贷款的香港储蓄险不只是万用寿险,多了主要投资债券资产的「储蓄分红险」,「储蓄分红险」首日的退保价值达到80-85%的投保额,保费融资加杠杆会使保证现金回报率提高。以下以银行按揭贷款和「储蓄分红险」的保费融资或保单贷款作比较。


香港银行按揭贷款和保费融资的比较


香港银行按揭贷款


保费融资或保单贷款

楼价

800万

投保额

800万

首期

80万

首付

154万(香港银行)或120万(保费融资机构)

按揭贷款成数

90%

贷款成数

85%*95%(香港银行)或85%*100%(保费融资机构)

按揭贷款年期

最长30年

贷款年期

7年(香港银行)或20年(保费融资机构)

按揭贷款利率

约2.4%

贷款利率

约2.65%(香港银行)或2.38%(保费融资机构)

按揭保险

印花税

奖赏

贷款60%-90%的4.35%=10.44万

楼价*7.5%=60万

贷款*1.9%=13.68万

贷款手续费

贷款额0.5%(香港银行)=3.25万或2%(保费融资机构)=13.6万

还款方式

利息与本金一起偿还

还款方式

还息不还本,到期偿还本金或保单贷款

假设收租3%,5年后再做按揭贷款,第20年IRR

净现值为

-499.24万


假设保单利率为4%,第20年IRR

7.37%(香港银行)或10.12%(保费融资机构)

按揭贷款条件

入息的0.5

资产证明

借款金额的流动资产证明,约700万


以个人名义贷款


以个人名义或公司名义贷款

风险

房产价值的变动

风险

香港银行或保费融资机构的贷款利率变动

详细如何计算内部回报率在以后的文章中说明


如何更好地利用保费融资或保单贷款?

  • 选择贷款利率更低或贷款成数更高的保费融资或保单贷款产品

从上表可以看出,投资香港物业加按揭贷款并不能带来正向的现金流,香港银行的按揭贷款政策采取的是先还息再还本,频繁更换按揭贷款会增加利息的支出。而香港储蓄险的利率,与保费融资或保单贷款的贷款利率和杠杆比率有关。杠杆比率越高,贷款利率越低,香港储蓄险的收益率就越高。反之则越低。要选择首日退保价值更高的香港储蓄险和利率更低的保费融资产品。另外,私人的保费融资机构相比银行有更高的按揭贷款成数和更低的按揭贷款利率。

  • 如何制造现金流

上面的表格并非要比较金融杠杆的谁劣谁优,而是利用杠杆原理扩大收益率,或者利用保单贷款出来的现金投资在其他资产上,或者公司的营运上,产生现金流。有一个例子,投保人已经有一张800万的保单,把保单退保价值的50%贷款出来作房子的首付,再把每月的派息作供款。本来的一套房子(保单)几乎无风险地变成两套房子,毕竟房子遮风挡雨的现实功能是无形资产所不能代替的。


文章标签:保费融资或保单贷款‍    香港银行按揭贷款


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上一篇文章《香港储蓄险:利用保费融资或保单贷款的杠杆比率一套房子变成两套房子》谈到保费融资和保单贷款加杠杆扩大收益率和制造现金流的作用。(杠杆比率的解释)。这篇文章让大家分清楚什么是保费融资和保单贷款?保费融资和保单贷款适用的香港保险保单是什么?

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