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月月派息:自住物业可以收租-配合多种香港理财工具打造最强现金流-香港银行按揭贷款、派息基金

2020-10-05 11:48Kerri Lu撰写
 
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每一种香港理财工具都有自己的限制,但多种香港理财工具配合使用可能会有意想不到的效果。踏入退休年龄,最重要的是稳定月月派息的固定现金流。现时养老保险和房产的每月收息/收租入息都偏低。养老保险只有4%的年利率,虽然房产投资有升值的潜力,现时香港物业的收租回报率却只有2.5%左右。如果配合其他香港理财工具-储蓄分红险、香港银行按揭贷款、派息基金,其实自住物业也可以月月派息。


自主物业如何收租?

设自住香港物业的价值为10,000,000HKD,可承造8成按揭贷款,年期为30年。按照现时的香港银行按揭贷款利率1.7%计算(H+1.4%或P-2.5%)(H=0.25,P=5),那么借贷总金额是8,000,000HKD,每月供款35,480HKD(未计算按揭保险费用)。是否能过压力测试需自行计算。


有什么香港理财工具可以稳定的月月派息4万港币呢?」



储蓄分红险

月月派息基金(债券平均评级BBB债券基金)

月月派息基金(高收益债券基金)

套现金额(USD)

807,303(保留首4年还款金额,第6年开始派息)

1,025,641

1,025,641

回赠(USD)

首年75,272(回赠6个月保费)

56,410(回赠6.5%开户赏金)

分派基金单位

116,978.5

112,460.5

每月收费(USD)

首5年:1,352.5

其后:916

首5年:1025.5

第6-10年:598

其后:256.5

月月派息金额(USD)

48,438(每年提取)

116,978.5*0.041(每个基金单位分派股息)=4,796

首5年:3,443.5

其后:3,880

112,460.5*0.0678(每个基金单位分派股息)=7,625

首5年:6,599.5

第6-10年:7,027

其后:7,368.5


从上面的图表可以看到,在传统的储蓄分红险和投资级别的债券基金上,月月派息的金额仍然未能覆盖还款金额。在银行按揭贷款上,需要每3-5年加按一次,获得更多的本金去派息。投资高收益债券基金,首5年每月能收15,996HKD,第6-10年每月能收19,330HKD,其后每月能收21,994HKD。在是否稳定月月派息的问题上,还要看储蓄分红险的过往分红实现率或派息基金派息记录。我个人会建议投资高收益债券基金,毕竟3-5年后的香港银行按揭贷款是否加息,还是不确定的。


投资车位如何月月派息?


20201226


从《施政报告》宣布撤销非住宅物业的双倍从价印花税(DSD),11月26日起生效。车位不像住宅物业那样需要交双重印花税。很多人不愿意投资住宅物业,因为它的成本太高,并且需要15%(第二套)或30%(非香港永久性居民)的印花税。假如购买一个200万的车位,承造50%按揭贷款,年期为15年。按照现时的香港银行按揭贷款利率2.6%计算(P-2.4%),借贷总金额为1,000,000HKD,每月还款金额6,715HKD。而车位本身的收租已经可以达到每月4,167HKD。


「月月派息的金额究竟是多少?



储蓄分红险

月月派息基金(债券平均评级BBB债券基金)

月月派息基金(高收益债券基金)

套现金额(USD)

112,525(保留首4年还款金额,第6年开始派息)

128,205

128,205

回赠(USD)

11,253(回赠6个月保费)

5,769(回赠4.5%开户赏金)

分派基金单位

14,483.5

14,057.5

每月收费(USD)

首5年:167.5

其后:126

首5年:128

第6-10年:75

其后:32

储蓄分红险及派息金基金月月派息金额(USD)

6,752(每年提取)

14,483.5*0.041=594

首5年:426.5

其后:468

14,057.5*0.0678=953

首5年:825

第6-10年:878

其后:921

合共月月派息金额(USD)

1,841HKD

首5年:779HKD

其后: 1,102.5HKD

首5年:3,887HKD

第6-10年:4,300.5HKD


在这个情况下,可以选择的香港理财工具可以多很多。香港物业和基金本身也是增值资产,选择一个好的地段的物业和有增长潜力的派息基金也是有必要的。


投资级别债券基金和高收益债券基金的前景如何?

投资级别债券的利息与十年国债利息息息相关。伴随疫情的盛行,联储局的货币宽松政策,国债利息维持在一个低的水平。在经济的复苏周期,我认为高收益债券基金更值得我们去关注。高收益债券对利率的敏感度并不高,在一个经济的复苏周期,企业债的违约率将会大幅降低,月月派息的股息率会更加稳定,甚至轻微提高。而在浩浩荡荡的疫后经济复苏热潮下,国债利息大幅提高的机会并不高。虽然,现时的预期通胀率约为2.46%,但联储局仍然认为这是一个暂时性的通胀。





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