派息基金:发布「三条红线」以后,内房债券的基金投资策略还能稳定月月派息吗?

2020-12-23 15:24Kerri Lu撰写
 
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在说到内房债券的派息基金之前,先回顾一则中国恒大(03333)的旧新闻。今年9月,中国恒大(03333)借壳回A股上市,因触碰内地新规「三条红线」而无法上市,可能造成资金链断裂。一时造成投资者的恐慌。从今年1到8月,恒大累计实现销售4506亿元,销售回款超4000亿元。截止现在,有息债务有所下降。那么「三条红线」以后,投资内房债券,还能稳定的月月派息吗?基金投资策略该如何转变?


何为「三条红线」?

  • 内房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%

  • 内房企的净负债率不得大于100%

  • 内房企的「现金短债比」小于1

「三条红线」均超过的内房企列为「红档」,有息负债规模不得增加;超过「两条红线」的内房企列为「橙档」,有息负债规模年增速不得超过5%;只超过「一条红线」的内房企列为「黄档」,有息负债规模年增速不得超过10%;「三条红线」均未超过的内房企列为「绿档」,有息负债规模年增速不得超过15%。


「三条红线」对内房企的影响是什么?

说到负债率,我们说说为什么房地产发展需要借债。内房企用有限的资金在政府的土地投标中买到一块地,作为日后的楼宇发展。同时,把土地作为有抵押资产向银行借贷,并且发行3-5年期的短期有息债券,大约是一个建筑周期。待建筑完工并分单位出售以后,资金回流,偿还有息债务。但一旦建筑期内不能准时完工,或者滞销,那些有息债券就会出现违约。


「三条红线」对内房企的影响有三个方面。一个方面是内房企无法快速扩张,并且内房企的利润会减低。但与此同时,政府新规让房企的现金流增加,长远来说有利于改善有息债券的违约率。第三,「三条红线」均不超过或只超过「一条红线」的内房企有较大的增长空间。


2020年前8月内房企开发投资超8.8万亿元

从内房开发投资的增速来看,2010-2019年,内房企开发投资规模在经历国家严格调控后,增速呈连续下滑之势,2016年以来,内房投资增速小幅回升。2019年,内房开发投资达13.22万亿元,同比增长9.9%,高于全国GDP增速。截止至2020年1-8月内房开发投资达到88454亿元,同比增长4.6%,增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中,住宅投资65454亿元,增长5.3%,增速提高1.2个百分点。


高收益债券基金投资策略的建议

我们平常所说的股息率8-9%的中国高收益债券基金,投资超过50%的资产在B或BB评级的内房债券。新城控股目前2021年美元债到期收益率为7%。融信中国拟发行一张3.5年期的美元优先债券,指导息率为8.55%区间。长期来说,高收益债券基金的为违约率将有所改善,要留意选择投资在黄档」和绿档」的债券基金。另外一点是,疫情后,东南亚的新兴国家将会以较快速度复苏,我认为能分散投资的亚洲债券市场能获得的收益率会更高。也可考虑用亚洲高收益债券基金代替单一的市场投资。


信用评级

内房企

剔除预收款后的资产负债率

净负债率

现金短债比

RD

泰和集团

82%

288%

0.06

BB-

华夏幸福

77%

192%

0.47

BB-

绿地控股

83%

180%

0.72

B+

富力地产

78%

177%

0.48

B+

中国恒大

78%

178%

0.48

BB

融创中国

82%

149%

0.86

B

蓝光发展

71%

106%

0.75

无评级

城建发展

74%

145%

1.36

无评级

中洲控股

77%

135%

1.32

B

佳兆业集团

75%

130%

1.28

B+

金科股份

74%

128%

1.04

无评级

保利置业

75%

115%

1.82

无评级

华侨城A

72%

111%

1.07

B+

阳光城

78%

110%

1.39

B

当代置业

83%

107%

1.50

BBB-

中国金茂

76%

87%

1.91

B+

合生创展

65%

93%

0.91

B

花样年华股

75%

92%

1.51

BB-

融信集团

74%

91%

1.70

无评级

美的置业

79%

87%

2.26

BB-

禹州集团

80%

86%

1.67

BBB-

越秀地产

71%

86%

2.06

B+

宝龙地产

73%

80%

1.16

BB

中国奥园

81%

80%

1.11

B

佳源国际控股

88%

78%

2.99

BB-

建业地产

86%

77%

1.64

BB

雅居乐地产

73%

73%

1.15

B+

正荣集团

77%

71%

2.10

BB-

时代中国

78%

71%

1.43

B+

中梁控股

81%

70%

1.95

B+

弘阳地产

74%

69%

1.54

BBB-

绿城中国

74%

66%

1.40

BBB-

远洋集团

71%

66%

1.80

B

朗诗地产

77%

64%

3.20

BB-

合景泰富

79%

59%

1.63

BBB-

碧桂园

82%

58%

1.94

BBB-

世茂集团

71%

58%

1.77

A-

中国铁建

74%

50%

1.36

BB

新城控股

77%

35%

1.73

BBB+

万科集团

76%

27%

2.01

A-

中国海外发展

54%

33%

3.33

BBB-

绿地香港

50%

38%

1.86

BBB+

华润置地

60%

46%

1.5

BBB

龙湖集团

67%

51%

4.55

BBB+

保利发展

66%

72%

1.96

BB-

路劲基建

65%

73%

1.03

BBB+

五矿地产

62%

92%

1.25


文章标签:派息基金    月月派息    基金投资策略‍‍


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