每种香港理财工具都有自己的限制,但多种香港理财工具配合可能有意想不到的效果。踏入退休年龄,最重要的是自由现金流。现时每月分红保险和房产的收租入息都偏低。每月分红保险只有4%的年利率,现时香港物业的收租回报只有2.5%左右。配合其他香港理财工具-储蓄分红保险Endowment、香港银行按揭贷款、分红基金,其实自住房也可以收租。
自主房如何收租?
假设自住香港物业的价值为8,000,000HKD,可承造8成银行按揭贷款,年期为25年。按照现时的香港银行按揭贷款利率1.6%和封顶利率2.5%计算(H+1.4%或P-2.5%)(H=0.2,P=5),按揭贷款总金额是6,400,000HKD,减去一笔过的按揭保费128,000HKD,那么每月供款25,380-28,137HKD。
「有什么自由现金流工具可以每月分红4万港币呢?」
储蓄分红保险Endowment | 每月分红基金(债券平均评级BBB债券基金) | 每月分红基金(高收益债券基金) | |
套现金额(HKD) | 5,259,068(保留首3年还款金额,第3年终结开始派息) | 6,272,000 | 6,272,000 |
回赠(HKD) | 92,034+115,700 | 407,680(回赠6.5%开户赏金) | 无 |
分派分红基金单位 | 无 | 92,580.5 | 88,169 |
每月分红基金收费(HKD) | 无 | 首5年:13,916 其后:3,340 | 首5年:6,282 第6-10年:3,659 其后:1,568 |
每月分红金额(HKD) | 每年478,200 | 92,580.5*0.041*7.8(每个分红基金单位分派股息)=29,607 首5年:15,691 其后:26,267 | 88,169*0.0678*7.8(每个分红基金单位分派股息)=46,627 首5年:40,345 第6-10年:42,968 其后:45,059 |
从上面的图表可以看到,在储蓄分红保险Endoment和投资级别的债券基金上,每月分红的金额仍然未能创造自由现金流。在银行按揭贷款上,需要每3-5年加按一次,获得更多的本金去派息。投资高收益债券基金,首5年每月自由现金流为12,208HKD,第6-10年每月自由现金流为12,831HKD,其后每月自由现金流为16,922HKD。在是否稳定每月分红的问题上,还要看储蓄分红保险的过往分红实现率或分红基金派息记录。我个人会建议投资高收益债券基金,毕竟3-5年后的香港银行按揭贷款是否加息,还是不确定的。
自用车位如何收租?
同样的情况也可以适用于自用车位的香港银行按揭贷款,车位按揭贷款利率一般比住宅单位略高,现时车位按揭以P按(最优惠利率)为主,实际按息为2.6%,最多供15年。假设本身拥有一个200万的独立车位,贷款金额为100万,还款期为15年,那么每月的还款金额为6,715HKD。
「每月的自由现金流究竟是多少?」
储蓄分红保险Endowment | 每月分红基金(债券平均评级BBB债券基金) | 每月分红基金(高收益债券基金) | |
套现金额(HKD) | 758,260(保留首3年还款金额,第3年终结开始派息) | 1,000,000 | 1,000,000 |
回赠(HKD) | 6,634+14,331 | 45,000(回赠4.5%开户赏金) | 无 |
分派分红基金单位 | 无 | 14,483.5 | 14,057.5 |
每月分红基金收费(HKD) | 无 | 首5年:2,177 其后:1,340 | 首5年:1,000 第6-10年:385 其后:250 |
储蓄分红险及分红基金每月分红金额(HKD) | 每年44,405 | 14,483.5*0.041*7.8=4,632 首5年:2,455 其后:3,292 | 14,057.5*0.0678*7.8=7,434 首5年:6,434 第6-10年:7,049 其后:7,184 |
由于自用车位的按揭年期太短,并不能产生每月分红的自由现金流,按揭套现投资高收益债券基金刚好可以覆盖每月的香港银行按揭贷款支出,约在15年后多了100万港元的资金。选择升值潜力高的物业地段对按揭的作用也是很大。
投资级别债券基金和高收益债券基金的前景如何?
投资级别债券的利息与十年国债利息息息相关。伴随疫情的盛行,联储局的货币宽松政策,国债利息维持在一个低的水平。在经济的复苏周期,我认为高收益债券基金更值得我们去关注。高收益债券对利率的敏感度并不高,在一个经济的复苏周期,企业债的违约率将会大幅降低,分红基金的股息率会更加稳定,甚至轻微提高。而在浩浩荡荡的疫后经济复苏热潮下,国债利息大幅提高的机会并不高。虽然,现时的预期通胀率约为2.46%,但联储局仍然认为这是一个暂时性的通胀。
文章标签:分红基金 香港银行按揭贷款 分红保险Endowment收益、退保年期及保单贷款 自由现金流 债券基金
更多香港理财规划-自住房收租文章:
每月分红:配合香港银行按揭贷款自住房可以收租-你不知道的可扣税延期年金QDAP另类用法
在上次的文章《每月分红:自住房可以收租-配合多种香港理财工具打造最强现金流-香港银行按揭贷款、储蓄分红保险、分红基金》说到香港银行的按揭贷款配合分红基金可以每月创造被动收入,不知道大家有没有从中有一点收获呢?如果觉得分红基金的入息不稳定,这篇文章介绍一种更加确定的每月分红的方法,自住房可以自住的同时也可以收租。
每月分红:自住房稳定收租的第三种香港理财方法-香港银行按揭贷款、即期年金
之前的文章说了两种自住房收租方法,一种提及到分红基金,一种提及到可扣税延期年金QDAP。可扣税延期年金的限制是50岁以上才可以每月分红,只适合年纪将近退休的人士使用,我认为年轻人可以用银行按揭贷款套现投资更高收益的香港理财工具,另一种就是即期年金,即时投保,即时收取每月固定现金流。