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Kerri Lu毕业于香港中文大学硕士学位。长期保险及投资连结保险持牌人,香港强积金中介人,在GOBEAR网站上刊登自己的香港理财文章,现在集团式经营的保险经纪公司任职,从事理财规划的工作。注重投保人的税务身份和债务身份,策划财富增值,财富保全,财富在何时传承想给的人,具备一定的法律及税务知识,希望用专业、热诚、中立的态度为您服务。


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香港理财规划:自住房可以收租-打造自由现金流工具-香港银行按揭贷款、储蓄分红保险Endowment、分红基金

用杠杆方法打造自由现金流、可用的自由现金流工具

2020-10-05 11:48 Kerri Lu撰写
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香港理财规划:自住房可以收租-打造自由现金流工具-香港银行按揭贷款、储蓄分红保险Endowment、分红基金


每种香港理财工具都有自己的限制,但多种香港理财工具配合可能有意想不到的效果。踏入退休年龄,最重要的是自由现金流。现时每月分红保险和房产的收租入息都偏低。每月分红保险只有4%的年利率,现时香港物业的收租回报只有2.5%左右。配合其他香港理财工具-储蓄分红保险Endowment、香港银行按揭贷款、分红基金,其实自住房也可以收租。


自主房如何收租?

假设自住香港物业的价值为8,000,000HKD,可承造8成银行按揭贷款,年期为25年。按照现时的香港银行按揭贷款利率1.6%和封顶利率2.5%计算(H+1.4%或P-2.5%)(H=0.2,P=5),按揭贷款总金额是6,400,000HKD,减去一笔过的按揭保费128,000HKD,那么每月供款25,380-28,137HKD。


有什么自由现金流工具可以每月分红4万港币呢?」



储蓄分红保险Endowment

每月分红基金(债券平均评级BBB债券基金)

每月分红基金(高收益债券基金)

套现金额(HKD)

5,259,068(保留首3年还款金额,第3年终结开始派息)

6,272,000

6,272,000

回赠(HKD)

92,034+115,700

407,680(回赠6.5%开户赏金)

分派分红基金单位

92,580.5

88,169

每月分红基金收费(HKD)

首5年:13,916

其后:3,340

首5年:6,282

第6-10年:3,659

其后:1,568

每月分红金额(HKD)

每年478,200

92,580.5*0.041*7.8(每个分红基金单位分派股息)=29,607

首5年:15,691

其后:26,267

88,169*0.0678*7.8(每个分红基金单位分派股息)=46,627

首5年:40,345

第6-10年:42,968

其后:45,059


从上面的图表可以看到,在储蓄分红保险Endoment和投资级别的债券基金上,每月分红的金额仍然未能创造自由现金流。在银行按揭贷款上,需要每3-5年加按一次,获得更多的本金去派息。投资高收益债券基金,首5年每月自由现金流为12,208HKD,第6-10年每月自由现金流为12,831HKD,其后每月自由现金流为16,922HKD。在是否稳定每月分红的问题上,还要看储蓄分红保险的过往分红实现率或分红基金派息记录。我个人会建议投资高收益债券基金,毕竟3-5年后的香港银行按揭贷款是否加息,还是不确定的。


自用车位如何收租?


自用车位如何利用香港银行按揭贷款制造每月分红?


同样的情况也可以适用于自用车位的香港银行按揭贷款,车位按揭贷款利率一般比住宅单位略高,现时车位按揭以P按(最优惠利率)为主,实际按息为2.6%,最多供15年。假设本身拥有一个200万的独立车位,贷款金额为100万,还款期为15年,那么每月的还款金额为6,715HKD。


「每月的自由现金流究竟是多少?



储蓄分红保险Endowment

每月分红基金(债券平均评级BBB债券基金)

每月分红基金(高收益债券基金)

套现金额(HKD)

758,260(保留首3年还款金额,第3年终结开始派息)

1,000,000

1,000,000

回赠(HKD)

6,634+14,331

45,000(回赠4.5%开户赏金)

分派分红基金单位

14,483.5

14,057.5

每月分红基金收费(HKD)

首5年:2,177

其后:1,340

首5年:1,000

第6-10年:385

其后:250

储蓄分红险及分红基金每月分红金额(HKD)

每年44,405

14,483.5*0.041*7.8=4,632

首5年:2,455

其后:3,292

14,057.5*0.0678*7.8=7,434

首5年:6,434

第6-10年:7,049

其后:7,184


由于自用车位的按揭年期太短,并不能产生每月分红的自由现金流,按揭套现投资高收益债券基金刚好可以覆盖每月的香港银行按揭贷款支出,约在15年后多了100万港元的资金。选择升值潜力高的物业地段对按揭的作用也是很大。


投资级别债券基金和高收益债券基金的前景如何?

投资级别债券的利息与十年国债利息息息相关。伴随疫情的盛行,联储局的货币宽松政策,国债利息维持在一个低的水平。在经济的复苏周期,我认为高收益债券基金更值得我们去关注。高收益债券对利率的敏感度并不高,在一个经济的复苏周期,企业债的违约率将会大幅降低,分红基金的股息率会更加稳定,甚至轻微提高。而在浩浩荡荡的疫后经济复苏热潮下,国债利息大幅提高的机会并不高。虽然,现时的预期通胀率约为2.46%,但联储局仍然认为这是一个暂时性的通胀。





文章标签:分红基金    香港银行按揭贷款    分红保险Endowment收益、退保年期及保单贷款    自由现金流‍    债券基金‍‍

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之前的文章说了两种自住房收租方法,一种提及到分红基金,一种提及到可扣税延期年金QDAP。可扣税延期年金的限制是50岁以上才可以每月分红,只适合年纪将近退休的人士使用,我认为年轻人可以用银行按揭贷款套现投资更高收益的香港理财工具,另一种就是即期年金,即时投保,即时收取每月固定现金流。


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