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派息基金:发布「三条红线」以后,内房债券的基金投资策略还能稳定月月派息吗?

2020-12-23 15:24Kerri Lu撰写
 
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在说到内房债券的派息基金之前,先回顾一则中国恒大(03333)的旧新闻。今年9月,中国恒大(03333)借壳回A股上市,因触碰内地新规「三条红线」而无法上市,可能造成资金链断裂。一时造成投资者的恐慌。从今年1到8月,恒大累计实现销售4506亿元,销售回款超4000亿元。截止现在,有息债务有所下降。那么「三条红线」以后,投资内房债券,还能稳定的月月派息吗?基金投资策略该如何转变?


何为「三条红线」?

  • 内房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%

  • 内房企的净负债率不得大于100%

  • 内房企的「现金短债比」小于1

「三条红线」均超过的内房企列为「红档」,有息负债规模不得增加;超过「两条红线」的内房企列为橙档,有息负债规模年增速不得超过5%;只超过「一条红线」的内房企列为黄档,有息负债规模年增速不得超过10%;「三条红线」均未超过的内房企列为绿档,有息负债规模年增速不得超过15%。


「三条红线」对内房企的影响是什么?

说到负债率,我们说说为什么房地产发展需要借债。内房企用有限的资金在政府的土地投标中买到一块地,作为日后的楼宇发展。同时,把土地作为有抵押资产向银行借贷,并且发行3-5年期的短期有息债券,大约是一个建筑周期。待建筑完工并分单位出售以后,资金回流,偿还有息债务。但一旦建筑期内不能准时完工,或者滞销,那些有息债券就会出现违约。


「三条红线」对内房企的影响有三个方面。一个方面是内房企无法快速扩张,并且内房企的利润会减低。但与此同时,政府新规让房企的现金流增加,长远来说有利于改善有息债券的违约率。第三,「三条红线」均不超过或只超过「一条红线」的内房企有较大的增长空间。


2020年前8月内房企开发投资超8.8万亿元

从内房开发投资的增速来看,2010-2019年,内房企开发投资规模在经历国家严格调控后,增速呈连续下滑之势,2016年以来,内房投资增速小幅回升。2019年,内房开发投资达13.22万亿元,同比增长9.9%,高于全国GDP增速。截止至2020年1-8月内房开发投资达到88454亿元,同比增长4.6%,增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中,住宅投资65454亿元,增长5.3%,增速提高1.2个百分点。


高收益债券基金投资策略的建议

我们平常所说的股息率8-9%的中国高收益债券基金,投资超过50%的资产在B或BB评级的内房债券。新城控股目前2021年美元债到期收益率为7%。融信中国拟发行一张3.5年期的美元优先债券,指导息率为8.55%区间。长期来说,高收益债券基金的为违约率将有所改善,要留意选择投资在黄档绿档的债券基金。另外一点是,疫情后,东南亚的新兴国家将会以较快速度复苏,我认为能分散投资的亚洲债券市场能获得的收益率会更高。也可考虑用亚洲高收益债券基金代替单一的市场投资。


信用评级

内房企

剔除预收款后的资产负债率

净负债率

现金短债比

RD

泰和集团

82%

288%

0.06

BB-

华夏幸福

77%192%0.47

BB-

绿地控股

83%180%0.72

B+

富力地产

78%177%0.48

B+

中国恒大

78%

178%

0.48

BB

融创中国

82%
149%0.86
B蓝光发展71%106%0.75
无评级城建发展74%145%1.36
无评级中洲控股77%135%1.32
B佳兆业集团75%130%1.28
B+金科股份74%128%1.04
无评级保利置业75%115%1.82
无评级华侨城A72%111%1.07
B+阳光城78%110%1.39
B当代置业83%107%1.50
BBB-中国金茂76%87%1.91
B+
合生创展
65%93%0.91
B花样年华股75%92%1.51
BB-融信集团
74%91%1.70
无评级美的置业79%87%2.26
BB-
禹州集团80%86%1.67
BBB-越秀地产71%86%2.06
B+
宝龙地产73%80%1.16
BB中国奥园81%80%1.11
B佳源国际控股88%78%2.99
BB-建业地产86%77%1.64
BB雅居乐地产
73%73%1.15
B+
正荣集团77%71%2.10
BB-时代中国78%71%1.43
B+中梁控股
81%70%1.95
B+
弘阳地产74%69%1.54
BBB-绿城中国74%66%1.40
BBB-远洋集团71%66%1.80
B朗诗地产77%64%3.20
BB-合景泰富79%59%1.63
BBB-碧桂园82%58%1.94
BBB-世茂集团71%58%1.77
A-
中国铁建74%50%1.36
BB新城控股77%35%1.73
BBB+万科集团76%27%2.01
A-
中国海外发展54%33%3.33
BBB-绿地香港50%38%1.86
BBB+华润置地60%46%1.5
BBB龙湖集团67%51%4.55
BBB+保利发展66%72%1.96
BB-路劲基建65%73%1.03
BBB+五矿地产62%92%1.25


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朋友已经接近退休年龄了,希望通过投资理财来收息,以获得相对稳定的退休收入。派息的方法主要有几种,房产收租,债券收息,年金和保证派息保险。他一直有投资中国及香港的股票,希望用混合资产基金收息,以降低股票市场带来的波动。最近,他投资了摩根基金公司的派息基金,希望我帮他检讨香港基金组合,包括香港基金的收费,风险和投资回报等。以下是讲解了一些检讨香港基金和金融风险管理的方法。


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