分红基金推荐：每月升息又升价-多元化的房地产基金-美国REITS的基金投资策略

投资者所熟悉的房地产基金REITS，无非就是投资零售、办公室、工业和住宅等传统核心板块，但如今数码化和服务业不停地冲击传统的工业和商铺，美国房地产基金REITS不再受限于传统核心板块，而是拓展至更多元化、非核心、新兴及增长型领域，例如手机讯号塔、数据中心、自助仓储、实验室建筑物和医疗物业等受惠于高新科技的行业。

新型房地产基金-美国REITS的基金投资策略

多元化的房地产基金可以平稳经济周期中商业地产租金的波动，特别在逆市的时候更考验基金的抗跌能力。根据CBRE在2021年第一季的市场调查，香港整体甲级写字楼空置率达到10.3%，商铺的空置率达到17.8%，因而两者的租金均有20%。今年来受到电商的冲击，中国内地的情况更为严重，望京SOHO商铺空置大量空置。而数据显示，SOHO中国去年净利润下滑86.8%。然而SOHO中国并非个案。统计数据显示，全国范围内写字楼平均空置率18%，商业营业用房（即商铺）空置率高达30%。

信息来源：CBRE

「重塑生活方式之强大趋势逐一浮现，因此投资上市房地产必须放眼未来，若然盲目追随指标，将有如依赖倒后镜驾驶车辆。」

毕竟，我们购买美国REITS的原因都是源于其稳定的租金收入。环球性、多元化的基金投资策略更值得我们注意。今年美国工业房地产市场的租赁活动创下新高。到2020年止，我们的房地产基金投资非核心资产的比例占到一半以上。发射站、工业、数据中心、公寓、医疗物业是我们喜爱投资的五大板块。美国的供应链问题使我们相信美国港口的仓库投资能带来更有竞争力的租金回报。截至9月份，2021年迄今的工业房地产净吸纳量（于特定时期内，实际佔用的平方英尺总和减去实际空置的平方英尺总和）达到惊人的3.66亿平方英尺，数字较去年同期高出98%。

疫情导致美国供应链失衡

据统计，2021年8月底时有40艘集装箱船在洛杉矶港口和长滩港附近等待卸货。而到10月份，这一数字已飙升至79艘。除这两处最繁忙的港口之外，美国主要7个港口的通行效率也都大大下降，积压了共约240亿美元的货物。这为美国港口带来巨大压力。这源于两大因素：一是新冠疫情扰乱供应链，二是美国的基础设施“沉疴难愈”。

一方面，消费者需求激增。疫情在一定程度上改变了美国民众的消费习惯，生活支出更多地流向货物消费，而非服务消费。换句话说，美国人更爱囤货了。而网购渐渐颠覆线下购物，对物流提出更高的要求。数据显示，美国消费品需求总体上比疫情前高出22%，而大部分消费品需要进口，美国港口今年的入境吞吐量实现了创纪录的增长，这增加了供应链运输系统的压力。

另一方面，疫情反复导致供应链始终不稳定。美国本土的生产能力跟不上旺盛的消费需求，大部分日常生活用品仍依赖进口。外国的港口停运、集装箱缺货、工厂停产等都对外部依赖性强的美国造成了不小影响。与此同时，供应链上的航运运输、港口运输、公路运输、仓库存贮等各个环节都出了问题——疫情导致运输业劳动力整体短缺，也由此导致货物供应效率下降。

全球最大仓库公司安博（Prologis） 在最近的财务报告中表示，该公司所有空间「实际上已经售罄」，且「空置率处于前所未有的低位」。 安博破纪录的业绩，部分是由美国和世界各地的供应链问题所推动，而在短期内严重中断的供应链似乎不太可能恢復。安博目前所签订的新租约价钱，已较过往高出28%。对多数行业而言，供应链紧缩可能是一场风暴，但工业房地产业主却一直是最大的受益者之一。

供需严重失衡 推高仓库租金

供应商致力租用主要人口中心内的设施，他们支付更高租金的意愿也有所增加，因而推动租金增幅创出历史新高。美国第三季工业市场租金增加8.3%，在供应有限的沿海市场，租金上涨的幅度更大。新泽西州A级空间的平均租金较12个月前高24%。潜在租户之间竞相出价已不再是新鲜事。南加州等市场的供需失衡问题似乎难以解决，可能会进一步推高租金。南加州一家领先的工业地产企业Rexford最近宣布，其投资组合按市值计算（平均现有租金与平均市场租金之间的差距）目前约为27%，有望提供可观的收入增长机会。

房地产基金REITS的表现

在疫情爆发的2020年，大部分资产投资于美国REITS的基金表现仍然高于其他大部分的房地产基金，只有轻微的下跌，这已经充分体现基金投资策略的抗跌能力。从2021年初至今，房地产基金的表现已经回弹28.4%。REITS分红基金的每月分红也保持稳定上升的趋势。假设在2020年11月用100万投资REITS，那么当月的基金分红3,287港元，而到2021年10月的每月基金分红达到4,115港元。

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