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Kerri Lu毕业于香港中文大学硕士学位。长期保险及投资连结保险持牌人,香港强积金中介人,在GOBEAR网站上刊登自己的香港理财文章,现在集团式经营的保险经纪公司任职,从事理财规划的工作。注重投保人的税务身份和债务身份,策划财富增值,财富保全,财富在何时传承想给的人,具备一定的法律及税务知识,希望用专业、热诚、中立的态度为您服务。


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自住房收租:利用保费融资加速还香港银行按揭贷款,低息环境如何双倍杠杆资产?

杠杆资产的香港理财方法-先借出香港银行按揭贷款,用保费融资保单加速增值

2022-03-01 23:09 Kerri Lu撰写
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自住房收租:利用保费融资加速还按揭贷款,低息环境如何双倍杠杆资产?


全球低息环境,越来越多人探讨保费融资的用法。明报有篇文章关于利用养老退休金做保费融资保单加速累积财富,可以尽早还清按揭。我认为最好的香港理财方法未必是尽早还清按揭,反而是利用加按和保费融资赚取息差,也就是之前几篇文章所提及的自住房收租。原来200万的养老退休金就可以投资更稳健的资产制造被动收入,提早退休。


加按按揭贷款作为首期,购买一张保费融资保单

向香港银行楼宇加按,按揭贷款年期为30年,作为保费融资的首期保费,作为楼价未按揭的部分可作为保费融资的资产证明部分。

加按金额(作为保费融资的首期保费):213,478HKD

银行保费融资金额(与资产证明金额须为1:1):1,051,589HKD

银行按揭利息:一个月HIBOR+1.4%=1.65%,Cap:P-2.5%

银行按揭还款:752HKD(每月)

保费融资利息:首2年H+1.45%,其后:H+1.75%,Cap:P-2.25%

保费融资每月还款:首2年,1,490HKD,其后,1,752.5HKD,最高2,629HKD

保费融资保单第8年及第15年现金价值


保单的首日保证现金价值是87.5%,我们要看的是保费融资保单的第8年和第15年的现金价值,减去保费融资贷款后分别是656,892HKD及1,515,812HKD,刚好在15年后还清原本的130万银行按揭贷款,而每月需还款约2,500HKD,15年约需利息45万。当然在加息周期每月的还款金额(包括保费融资和按揭贷款)还会有所增加,可能会增加投资者的供款压力。而两种香港银行贷款都设有上限,因此,投资者也无需担心在加息周期,香港银行利率突然高于保单利率。这就是我们常说的金融风险管理


双倍金融杠杆好处和坏处

任何一种香港理财方法都有两面性。利用加按和保费融资赚取息差的好处是投资者无需动用额外资金,加速财富增值。保费融资所需要的资产证明也只是未做按揭部分的物业价值,无需流动资产证明,更加适合手上只有楼而没有存款的人士。先借出按揭,再借出保费融资,保费融资贷款也不会影响到楼按的压力测试。


这种香港理财方法不像之前介绍的自住房收租一样,可以产生每月的现金流。除了增加投资者的供款压力外,有50万资金需要留存在银行户口,银行才会借出保费融资的贷款。这就需要多加50万按揭贷款,或有50万的流动资产要转移到该保费融资的香港银行。在本案例中,增加的每月供款是有方法可以解决的。


200万存款制造被动收入

可以制造被动收入的香港理财方法有很多。分红基金是最好的解决方法。如果投资者担心风险,最稳健的入息是即期年金,年利率大约在4%(即6,667HKD每月),其次是储蓄分红险Endowment,从第3年起每年领取5%至终身(即100,000HKD每年)。


文章标签:香港银行按揭贷款‍    保费融资或保单贷款比较


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避险资产:2022年保证回报最高的短期储蓄险「3pay8」

避险资产:2022年保证回报最高的短期储蓄险「3pay8」


短期储蓄险「3pay8」是一个永恒的避险资产,特别在投资环境不确定的情况下,对于极保守的投资者来说,短期储蓄险提供一个比银行定存高的保证回报。之前已经做了很多关于短期储蓄险的比较,今日就不做比较了,直接分享一个保证回报最高的短期储蓄险,还有如何配合香港银行按揭贷款等香港理财工具扩大自住房的回报率。

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