自住房收租：利用保费融资加速还香港银行按揭贷款，低息环境如何双倍杠杆资产？

全球低息环境，越来越多人探讨保费融资的用法。明报有篇文章关于利用养老退休金做保费融资保单加速累积财富，可以尽早还清按揭。我认为最好的香港理财方法未必是尽早还清按揭，反而是利用加按和保费融资赚取息差，也就是之前几篇文章所提及的自住房收租。原来200万的养老退休金就可以投资更稳健的资产制造被动收入，提早退休。

加按按揭贷款作为首期，购买一张保费融资保单

向香港银行楼宇加按，按揭贷款年期为30年，作为保费融资的首期保费，作为楼价未按揭的部分可作为保费融资的资产证明部分。

加按金额（作为保费融资的首期保费）：213,478HKD

银行保费融资金额（与资产证明金额须为1：1）：1,051,589HKD

银行按揭利息：一个月HIBOR+1.4%=1.65%，Cap：P-2.5%

银行按揭还款：752HKD（每月）

保费融资利息：首2年H+1.45%，其后：H+1.75%，Cap：P-2.25%

保费融资每月还款：首2年，1,490HKD，其后，1,752.5HKD，最高2,629HKD

保单的首日保证现金价值是87.5%，我们要看的是保费融资保单的第8年和第15年的现金价值，减去保费融资贷款后分别是656,892HKD及1,515,812HKD，刚好在15年后还清原本的130万银行按揭贷款，而每月需还款约2,500HKD，15年约需利息45万。当然在加息周期每月的还款金额（包括保费融资和按揭贷款）还会有所增加，可能会增加投资者的供款压力。而两种香港银行贷款都设有上限，因此，投资者也无需担心在加息周期，香港银行利率突然高于保单利率。这就是我们常说的金融风险管理。

双倍金融杠杆好处和坏处

任何一种香港理财方法都有两面性。利用加按和保费融资赚取息差的好处是投资者无需动用额外资金，加速财富增值。保费融资所需要的资产证明也只是未做按揭部分的物业价值，无需流动资产证明，更加适合手上只有楼而没有存款的人士。先借出按揭，再借出保费融资，保费融资贷款也不会影响到楼按的压力测试。

这种香港理财方法不像之前介绍的自住房收租一样，可以产生每月的现金流。除了增加投资者的供款压力外，有50万资金需要留存在银行户口，银行才会借出保费融资的贷款。这就需要多加50万按揭贷款，或有50万的流动资产要转移到该保费融资的香港银行。在本案例中，增加的每月供款是有方法可以解决的。

200万存款制造被动收入

可以制造被动收入的香港理财方法有很多。分红基金是最好的解决方法。如果投资者担心风险，最稳健的入息是即期年金，年利率大约在4%（即6,667HKD每月），其次是储蓄分红险Endowment，从第3年起每年领取5%至终身（即100,000HKD每年）。

文章标签：香港银行按揭贷款‍    保费融资或保单贷款比较‍‍‍

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