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储蓄型保险:保费融资VS买房哪个好?加息周期海外置业回报更高

用保费融资买储蓄型保险与香港住宅物业回报率比较,加息周期可考虑日本房产

Kerri Lu撰写
 
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储蓄型保险:保费融资VS买房哪个好?加息周期海外置业回报更高


保费融资(premium financing)和买房都是一个概念,向银行借钱共同购买资产,客人只是付出较少的首期。而不同之处就有很多。楼可以有被动的现金流,而保费融资只能在还清银行贷款后才能获得储蓄型保险的现金价值。成交现楼随时可以退出,而保费融资普遍在第八年才能退出。用储蓄型保险向银行套现,客人只需付出保费融资的利息,不需偿还本金;而在买房中,需要支付本金和利息。


储蓄型保险-保费融资VS买房哪个好?


买房

保费融资

贷款还款方式

本息一起还

还息不还本

贷款年期

最多30年

无限,每年需做资产审查

贷款成数

根据自己的收入水平可贷款6-8成

按照自己的资产水平贷款,最高可贷款8成

资产证明

入息证明(需通过压力测试)

一般是流动资产,极少数银行可接受楼和收入,一般有留置资产

贷款利息

一般是浮息按揭,设封顶(H+1.4, CapP-2.5%)

浮息(H,COP,L,P),一般不设封顶,极少数银行设封顶

资产价格

楼价有升有跌,租金收入也不确定

保单的现金价值在投保前已预知,浮动范围较少

投资年期

不定,根据自己需要

8-10年

额外成本

需律师费和经纪佣金

无额外费用

印花税

第二套房15%印花税

是否有现金流


比较400万买一套房和一张保费融资保单

在此次的案例中,我会选择有封顶上限的保费融资保单作为比较。投资400万港币的资产,投资物业最高的贷款上限为320万港币,保费融资保单最高的贷款上限为396万港币。房价的升幅是不可估计的,香港房价过去8年升1.82倍,平均租金回报率为2.5%。


8年香港房价涨幅达1.82倍

资料来源:差饷物业估价署

保费融资保单8年预期现金价值



买房(400万房价)

保费融资(400万保费)

贷款总额

320万港币

317.8万港币

印花税

60万港币

0港币

首付

140万港币

82.2万港币

利息

H+1.3=1.5%,Cap:P-2.5=2.5%

首两年H+1.4=1.6%,其后H+1.7=1.9%,Cap:P-2.5=2.5%

每月支出

10,292HKD

首两年:4,237HKD,其后5,032HKD

每月收入

8,333HKD

第8年预期楼价或保单价值

728万港币

542万港币

第8年需偿还本金

2,438,151HKD

317.8万港币

预期内部回报率IRR

15.75%

8.81%


加息周期对买房和保费融资的影响

贷款利息增加对房价和保费融资的价值都有影响,成本增加了,融资后的现金价值就会相对减少。而在加息周期,虽然利息支出对购房者来说加幅有限,但房价也会波动。我认为应对加息周期,可以投资带封顶利率的保费融资保单,另外,也可以投资仍然保持货币宽松政策的海外物业,日本房就是其中之一。

货币宽松政策下的日元对港元汇率


日本中央银行宣布,将继续维持当前的货币政策宽松力度,继续将短期利率维持在负0.1%的水平,并通过购买长期国债,使长期利率维持在零左右。日本继续维持大规模货币宽松政策,在当前的发达经济体“加息潮”中可谓独树一帜。现在日元汇率已经贬值到1美元对130日元的水平,为20年低点。同一个资产,变相用更低的价格买到,贷款利息也处于低水平,而对于日本楼的升值和经济的推动是很有好处的。一般日本房按揭的申请条件是:

  • 贷款最低金额1,000万日元

  • 浮动利率2.7%至3%(每年根据tibor调整1至2次)

  • 贷款年限最长15年

  • 贷款额为物业估价的60%

  • 贷款手续费约为2%至3.5%

  • 2年平均年收达300万日圆以上

  • 申请人年龄20至60岁(最长还款年龄为65岁)

  • 还款能力判断公式为每月还款额<平均月收入x50% – 徵信报告中的现有贷款月还款额(信用卡不计)


虽然日本房没有香港物业那样可以有8成的杠杆,租金回报率也会更高。根据全球长租公寓租金回报率排行榜显示,日本大阪的租金回报率5.91%,排名世界第二;东京5.76%,排名第四。大阪核心区域,70-90万港元就可以买一居室公寓;东京核心区域,80-110万港元就可以买一居室公寓。


东京日本房价升幅


文章标签:保费融资或保单贷款‍    储蓄型保险/分红型保险‍‍

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