储蓄型保险：大额保单保费融资VS买房哪个好？加息周期海外置业回报更高

大额保单保费融资(premium financing)和买房都是一个概念，向银行借钱共同购买大额资产，客人只是付出较少的首期。而不同之处就有很多。楼可以有被动的现金流，而保费融资只能在还清银行贷款后才能获得储蓄型保险的现金价值。成交现楼随时可以退出，而保费融资普遍在第八年才能退出。用储蓄型保险向银行套现，客人只需付出保费融资的利息，不需偿还本金；而在买房中，需要支付本金和利息。

储蓄型保险-保费融资VS买房哪个好？

比较400万买一套房和一张保费融资保单

在此次的案例中，我会选择有封顶上限的保费融资保单作为比较。投资400万港币的资产，投资物业最高的贷款上限为320万港币，保费融资大额保单最高的贷款上限为396万港币。房价的升幅是不可估计的，香港房价过去8年升1.82倍，平均租金回报率为2.5%。

资料来源：差饷物业估价署

加息周期对买房和保费融资的影响

贷款利息增加对房价和保费融资的价值都有影响，成本增加了，融资后的现金价值就会相对减少。而在加息周期，虽然利息支出对购房者来说加幅有限，但房价也会波动。我认为应对加息周期，可以投资带封顶利率的保费融资保单，另外，也可以投资仍然保持货币宽松政策的海外物业，日本房就是其中之一。

日本中央银行宣布，将继续维持当前的货币政策宽松力度，继续将短期利率维持在负0.1%的水平，并通过购买长期国债，使长期利率维持在零左右。日本继续维持大规模货币宽松政策，在当前的发达经济体“加息潮”中可谓独树一帜。现在日元汇率已经贬值到1美元对130日元的水平，为20年低点。同一个资产，变相用更低的价格买到，贷款利息也处于低水平，而对于日本楼的升值和经济的推动是很有好处的。一般日本房按揭的申请条件是：

• 贷款最低金额1,000万日元

• 浮动利率2.7%至3%（每年根据tibor调整1至2次）

• 贷款年限最长15年

• 贷款额为物业估价的60%

• 贷款手续费约为2%至3.5%

• 2年平均年收达300万日圆以上

• 申请人年龄20至60岁（最长还款年龄为65岁）

• 还款能力判断公式为每月还款额<平均月收入x50% – 徵信报告中的现有贷款月还款额（信用卡不计）

  
  

虽然日本房没有香港物业那样可以有8成的杠杆，租金回报率也会更高。根据全球长租公寓租金回报率排行榜显示，日本大阪的租金回报率5.91%，排名世界第二；东京5.76%，排名第四。大阪核心区域，70-90万港元就可以买一居室公寓；东京核心区域，80-110万港元就可以买一居室公寓。

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