香港银行按揭贷款承造7成按揭-移民香港后如何零首期大湾区置业或投资？

香港置业的成本有多高？核心地区每平方米的价钱已经去到13-19万，很多香港人直叫买不起。粤港澳大湾区一小时经济圈建立，随着2019年开放香港市民限购一套或两套，部分移民香港的人士已经把目光转向物美价廉的大湾区，首期只要几十万就可以大湾区置业。唯独内地房有限贷政策，第一套房可以借7成，而第二套房只能借5成。移民香港后的按揭贷款可在大湾区现有物业和新物业分别承造6成和7成按揭贷款成数。也就是说，0首期购置第二套房。

以上资料源自http://hk.centanet.com/greater-bay-area/

5年以来，其中佛山(192.85)、东莞(157.74)、深圳(156.84)远远超越大湾区中原指数。根据大湾区中原指数，大湾区内地城市因疫情控制得宜，国家增加基建投资额度，经济活动快速復甦。参考以大湾区一、二手住宅交易价格为核心数据，并以上述11个城市年度GDP为权重而构建的中原大湾区指数显示，六月报，较七月跌128.73，较六月上升1.4%。其中以制造业为主的佛山报192.85、东莞报157.74远远跑赢其他内地城市。在2019年，佛山GDP总量已经达到10751.02亿元，成为继广州、深圳之后，广东第三座GDP破万亿的城市。

2021年上半年，广州及东莞的楼价升幅在今年暂时领先其他城市，按年升幅达9%。香港及内地发展商看好大湾区内地房地产市场的发展前景，预计全年经营性用地拍卖总额可达8000亿元人民币，自成立大湾区以来的新高。预计2021年全年，大湾区内地城市住宅楼价继续跑赢其他内地城市，上升5%至8%。

以下是位于佛山南海的一套3房住宅，我们来计算0首期的盈利，售价约为300万港币，物业用于出租，租金回报约在1.5%：

那么，现揭住宅楼价只需要价值150万港币，便能借足90万，成为0首期。那么在5年后两套住宅一共盈利135万，10年后两套住宅一共盈利270万港币。

我们尝试用预期回报率IRR的方式计算以上两套住宅的盈利：

• 两套住宅均作为投资项目，可买卖：8.33%-8.85%（持货5年），6.46%-6.87%（持货10年）

• 一套住宅已全款付清，加买一套住宅新楼：27.87%-33.15%（持货5年），11.78%-13.88%（持货10年）

以上的例子并不是鼓励频繁买卖物业，毕竟短期炒房面临的价格波动也相对高，不过每3-5年一次加按套现是保持大湾区物业高收益的原因。另外，买大湾区置业的好处是可以随时买入卖出而且不用考虑增值税和遗产税，也不用对现有资产进行重新配置以进行合理的税务筹划。但大湾区置业需要考虑内地的限购政策，有的大湾区城市只能限购一套，方便日后出手，大湾区置业所处的地段还有发展商也是需要仔细考虑的。毕竟大湾区物业的潜力不是现时租金所制造的现金流。

以下是香港银行承造大湾区物业的按揭贷款资料：

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