避險資產：為什麽逆市中學生公寓房託基金REITS仍然保持升勢？-「投資」的避風港

在2020年新冠肺炎疫情期間，美國股市經歷了4次熔斷。2020年3月9日，美股三大指數開盤後全線下跌，其中納斯達克指數跌7.2%。道瓊斯指數跌幅為7.79%，創下次貸危機之後的最大跌幅。標普500指數跌7%，歷史上第二次觸發熔斷機制。黃金有著避險工具之稱，在今年3月份仍然從接近2000美元的高位回落到1707。然而，在疫情環境下，究竟為什麽房託基金REITS仍然能保持升勢？

看學生公寓房託基金REITS如何發揮避險資產的作用

過去的六年在學生住房的需求強勁帶動下，全球機構投資者對學生公寓投資逐年遞增。自2015年以來，投資者開始大舉進入學生公寓市場。投資者每年平均投資在直接收購物業上達到167億美元。2020年僅在前6個月投資額就高近100億美元。總體而言，學生公寓已被證明具有優良的抗跌力。根據世邦魏理仕2020學生住宿指數，與其他傳統商業地產相比，疫情影響期間學生公寓還達到4.9%回報，穩健性尤其明顯。在非疫情期間，物業升值回報更在8%-10%。

在疫情期間，學生公寓能夠抵抗市場波動的能力已得到充分證明。根據權威獨立投資研究及顧問公司GreenStreet Advisor的CPPI指數，由2017年起至疫情期間，學生公寓的表現在所有資產類型中排名第二。隨著疫苗計劃在全球範圍內的推廣，以及75％的大學確認在秋季恢復大部份面授課程，預計學生公寓的租金增長和入住率反彈將比其他種類型的資產更快。相比其他類型的房託基金，學生公寓在經濟下行期間更能提供穩定的派息。

投資學生公寓市場的機構投資者眾多，包括世界上一些最著名的機構，如安盛集團，黑石資產管理，安聯集團，豐樹投資集團，加拿大養老基金投資公司和高盛集團等，可見學生公寓優質的投資價值。而英國的學生公寓對國際投資者具很高的吸引力，2016年至2019年間的170億英鎊交易中，有58%來自海外買家。2020年，60%的投資來自海外投資者（不包括黑市集團以46.6億英鎊收購IQ投資組合）。這表明國際投資者對英國的高等教育部門及其對全球學生的持續吸引力充滿信心。

避險工具有賴於優質的高等教育資源和持續供應不足的學生公寓

• 入讀英國高等教育的留學生不斷增加
  

根據2021年《時代高等教育》世界大學排名，牛津大學連續第5年位居榜首。在前50名大學中，有14%來自英國，僅次於美國48%，在前50名大學占比中排名第二。中原的房地產投資信託基金已鎖定收購倫敦市中心Zone1的三個物業，分別位於Bayswater、Kensington及Vauxhall，總面積41,877尺，合共提供127張床位，當中兩個項目入住率分別98%及100%。

作為世界上最受歡迎的高等教育國家之一，國際學生增長不但沒在英國脫歐影響下降，反而有強勁增幅。2020年和2021年秋季英國大學及院校聯招系統入學申請統計顯示，歐盟以外的大學申請者於此2年有12.3%和17%的增長。2021年，海外的大學申請總量為85,610，創歷史新高。而2019年9月，英國政府修例允許國際學生畢業後留英兩年。這項政策吸引了不少希望畢業後移居當地的留學生，將申請人數不斷推高。

• 強大學生公寓需求未被滿足
  

2019/20英國全日制大學生總人數達201.5萬，其中26%為非英國籍留學生。除了留學生，英國共有118萬本土學生不在原生城市就讀大學，這批穿州過省的大學生也成為學生公寓的潛在租客。由此計算，非在家住宿需求約為170.4萬張床位。在這些需求中，目前有16.9%的學生住在大學提供的宿舍，而有19%的學生住在私人營運的學生公寓中，64.1%大學生未能入住任何類型的學生公寓，由此可見市場有巨大的潛在增長。

相比直接投資英國房產，房託基金REITS依然優勢明顯

• REITS專人管理，免卻房租管理

學生公寓按床位出租的租賃安排可以令每個單位收取更多的租金，同時亦令學生更為輕松。家長擔保安排亦十分普遍，此安排亦令租金收入更受保障。學生亦無須承擔共享租賃的潛在租務責任（一般住宅租約，如其中一租客未能付租金，其合租人需要負責）。

• REITS優質學生公寓供應有限

這些物業可以在市場上出售給機構買家，如私募股權基金，養老基金或保險公司。或者將項目也全分拆，再進行拆售予個人或私人投資者。在基金投資期間，基金經理可安排其他其他投資者進行資本替換及充足，讓原有投資者退出。而直接投資房產只能將物業出售。

文章標簽：房託基金REITS   派息基金‍‍‍‍‍   避險資產‍‍‍‍