什麽是房託基金收租?香港、新加坡、美國三地的上市房託基金REITS有什麽分別?

比較房託基金的負債水平、投資物業種類、股息稅

Kerri Lu撰写
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什麽是房託基金收租?香港、新加坡、美國三地的上市房託基金REITS有什麽分別?


投資者喜歡投資房託基金的原因,是股息穩定,也不像投資房地產那樣需要大筆的資金。而香港、新加坡和美國都是REITS上市的集中地,上市房託基金資訊透明度高,受證監會監管。美國上市的房託基金投資的物業類型最多,連泊車位、街市、貨倉、醫院、私營監獄都有上市信托。本文一一比較三地上市的房託基金。


什麽是房託基金REITS?

房託基金以信託形式,主要投資於本港或海外的房地產項目,例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓等,以獲取穩定收入。REITS主要收入來源來自租金,如REITS沒有出現虧損,收入減去營運管理支出後,須有最少90%作為股息分發予基金持有人(即投資者)。


比較香港、新加坡和美國的房託基金


香港REITS

新加坡REITS

美國REITS

投資貨幣

港元或人民币

新加坡元

美元

投資物業

零售商業、辦公樓、住宅公寓、物流、停車場

零售商業、辦公樓、住宅公寓、工業、酒店、物流、醫療保健

辦公樓、商場、酒店、公寓、數據中心、物流、高速公路、通信設施、學校、監獄、醫院

上市數目

11只

44只

219 只

現時資產總值

市值超過2,516億港元

市值超過1,100億新元

約1.1萬億美元左右

負債水平

負債率上限為45%

負債率上限為50%

無限制

股息率

8%

6.3%

4%

股息稅

公司投資者17%,個人投資者無

30%


亞洲的房託基金主要集中在商業和住宅,這類物業的出租率和租金受經濟周期影響較深,美國房託基金種類則較為多元,以基建為主,既有未來發展較好的數據中心、5G基金,也有較為穩健醫院、物流,做到分散風險的效果。以長期投資來看,收益率跑贏標普500指數。當然,股息率高的美國REITS稅收也高,變相降低收益。投資海外REITS主要有兩種途徑,第一種是透過證券軟件投資者自行買入,第二種是透過香港基金經理主動式管理和選擇,避免股息稅。


房託基金有一定的負債,也受加息周期的影響,借貸利率提高變相增加成本支出和降低收益。美國REITS平均負債比率約在50%,相比新加坡36%負債比率要高,負債比率是一把雙刃劍,物業升值的同時也會提高收益率,這就是房託基金在長期收益來說可以跑贏標普500指數的原因。而在後疫情時代,亞洲REITS的股息率開始變得吸引,也是投資房託基金的時機。個人認為商業地產在未來的升值潛力較高,在選擇香港基金的時候,就要留意香港基金所投資物業類型,在收取穩定的自由現金流及分散風險之余,盡量提高香港基金的收益率。


文章標簽:房託基金REITS

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