移民香港:在香港生活你不可不知Hibor和Prime和定息按揭計劃的區別?銀行保費融資和物業按揭利率常用的計算方法

Hibor和COF利率較為波動,Prime和定息按揭計劃利率較為穩定

Kerri Lu撰写
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移民香港:在香港生活你不可不知Hibor和Prime和定息按揭計劃的區別?銀行保費融資和物業按揭利率常用的計算方法


無論香港銀行的保費融資或按揭貸款利率,計算主要是三種Hibor rate、Prime rate和定息計劃。香港的大額保單針對人民幣保單和美元保單還多出一個COF利率。無論保費融資或銀行物業按揭玩的都是抵押套息差的遊戲,避免一筆過繳付,做到客戶和銀行雙贏。當然,資產價值越高,貸款利率越低,那麽回報越高,反之則回報越低,有的銀行用Prime Rate作封頂。在香港生活、移民工作離不開Hibor和Prime Rate,簡單了解一下Hibor和Prime Rate的區別也是十分必要的。現在美國加息對移民香港的供樓人士有什麽影響呢?


Prime Rate vs Hibor Rate


Hibor Rate

Prime Rate

利率

波动

稳定

影響因素

視乎銀行同業拆息走勢

视乎美国息率变动

封頂利率

物業按揭:有

保費融資:視銀行而定

没有



移民香港生活-什麽是Prime Rate?

所謂Prime Rate,即是最優惠利率,就是供樓常見的Cap「P-2.5%」。例如在1997年,按揭利率為「P+2%」。其後樓市滑落,加上香港銀行在2000年代取消利率協議,為求爭取生意,也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算,借以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。物業按揭一半以最優惠利率封頂,而大多數的保費融資貸款則只有Prime Rate(美元保單或港元保單),對投資者的投資金額來說有一定保障。不同銀行對P有不同的分類,例如有匯豐恒生銀行的5%,甚至去到華僑永享銀行5.5%。就是銀行業界通常叫他做大P或者小P。

香港银行最优惠利率(至2024年2月1日)

汇丰银行

5.875

恒生银行

5.875

中银香港

5.875

渣打银行

6.125



Prime Rate历史走势

讀者需要留意一個細節。Prime Rate雖然有歷史以來都十分穩定,但每間銀行都有更改Prime Rate的權利,投資者要註意這個風險。香港對P並不是十分敏感,令過去10年的走勢沒有太大的波幅。


移民香港生活-什麽是Hibor?

除了選取「最優惠利率」之外,香港買家另一個選擇是「Hibor」,即是香港銀行同業拆息,簡單來講就是銀行與銀行之間互相借錢的息率。由於資金流動,導致銀行互相借錢的息率也波動,故「Hibor」最大特色就是一個走勢波動,且會視乎拆解時間長短而有不同息率。當進行港幣的貸款時,香港銀行通常會同客戶定立一個貸款的息率(H+1.5%)計算,香港銀行就是會賺取1.5的利息。


Hibor走勢波動,背後因為受製於資金流向影響。例如當市場出現龐大集資活動,如有大型新股上市,市民爭取借錢認購,會凍結大量資金,而導致拆息上升,但這類情況並不會為時太久。第二就是資金流走,當市場資金減少,拆息也自然會上升。還有一個情況就是美國加息帶動,受製於聯系匯率的關系,只要香港及美國的息差很大,而引發套息活動,美元利率上升,港元匯率也會有波動。香港銀行按揭貸款一般有鎖息,防止因為美元加息而使投資者的還款壓力大幅增加。保費融資(美元保單或人民幣保單)則取決於香港銀行的貸款政策,一般不會有鎖息限製,希望有穩定回報的投資者會采用Prime Rate。


即使儲蓄型保險保單是用美金結算,也部分香港銀行也願意借出港幣作為保費融資的貸款。這樣有兩大好處,一是港幣對於利率的調整反應比較緩慢,即使美國聯儲局加息,港幣的利率亦未必即時跟隨,可以使到保費融資利息的成本大大降低。二是部份投資者可能會對港元和美金的掛鉤信心不大,覺得未來有脫鈎的機會,而當脫鈎後港幣可能有機會大幅度貶值,這時貸款港幣更可以賺取貨幣的誤差。

Hibor Rate历史走势

投資者需要註意的是也有不同時間的HIBOR。例如一日,一星期,一個月。為期嘅時間越長,息率按道理會越來越高。當進行保費融資的貸款時記得查詢HIBOR是用哪一個年期開始計算。


移民香港生活-什么是定息按揭计划?


移民香港生活-什麽是定息按揭計劃

財政司司長在《預算案2019》中,也提出了「定息按揭計劃」,容許買家在10至15年期內鎖定息口,計劃由「香港按揭證券公司」跟七間指定銀行合作提供,故如買家指定的七間銀行承造按揭,還可以選擇「定息按揭計劃」。

定息年期

年利率(至2024年2月1日)

10年

4.99%

15年

5.14%

20年

5.29%


財政司司長陳茂波表示:「定息按揭計劃於2020-21年財政預算案中提出,試行一年半以來,批出約4億港元貸款額,反映香港置業人士對定息按揭產品有一定需求。試驗計劃填補了市場的空隙,而計劃恒常化後將繼續為移民香港置業人士提供額外的財務選擇,減低移民香港後面對利率波動的風險,並促進銀行體系的長遠穩定發展。」


定息按揭計劃下,每宗住宅按揭貸款上限為 1,000 萬港元。定息期完結後,借款人可選擇采用屆時的定息按揭或浮息按揭計劃。考慮到在香港生活居住的人士在定息期內不受利率波動影響,而定息期長達十年或以上,按揭證券公司已征得香港金融管理局同意,借款人毋須符合加息壓力測試,但現行的供款與入息比率要求仍然適用。


移民香港生活-什麽是COF?COF適用於什麽類型的銀行貸款?


移民香港生活-什麽是COF?COF適用於什麽類型的銀行貸款?

美金貸款指標COF加一個固定的點子(Cost of Fund),僅適用人民幣保單或美元保單的保費融資,COF也是浮動利率。雖然某些銀行已開始轉用非LIBOR美金貸款利率,不過投資者並不需要過度擔心,因為最後實際貸款息率,與LIBOR其實沒有太大分別,一般都是維持於1.3%至1.6%,人民幣COF的利率比美元COF利率更穩定,投資者在美元加息周期,仍然可使用人民幣保費融資保單作為對沖。還有可能因為銀行開始棄用LIBOR,而整體貸款利率反而有所下降,從而令到保費融資的回報更加可觀。具體需要查看銀行實際推出的利率水平。


文章標簽:保費融資或保單貸款比較‍    香港銀行物業按揭    移民香港‍‍

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