移民香港：在香港生活你不可不知Hibor和Prime和定息按揭計劃的區別？銀行保費融資和物業按揭利率常用的計算方法

無論香港銀行的保費融資或按揭貸款利率，計算主要是三種Hibor rate、Prime rate和定息計劃。香港的大額保單針對人民幣保單和美元保單還多出一個COF利率。無論保費融資或銀行物業按揭玩的都是抵押套息差的遊戲，避免一筆過繳付，做到客戶和銀行雙贏。當然，資產價值越高，貸款利率越低，那麽回報越高，反之則回報越低，有的銀行用Prime Rate作封頂。在香港生活、移民工作離不開Hibor和Prime Rate，簡單了解一下Hibor和Prime Rate的區別也是十分必要的。現在美國加息對移民香港的供樓人士有什麽影響呢？

Prime Rate vs Hibor Rate

移民香港生活-什麽是Prime Rate？

所謂Prime Rate，即是最優惠利率，就是供樓常見的Cap「P-2.5%」。例如在1997年，按揭利率為「P+2%」。其後樓市滑落，加上香港銀行在2000年代取消利率協議，為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，借以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。物業按揭一半以最優惠利率封頂，而大多數的保費融資貸款則只有Prime Rate（美元保單或港元保單），對投資者的投資金額來說有一定保障。不同銀行對P有不同的分類，例如有匯豐恒生銀行的5%，甚至去到華僑永享銀行5.5%。就是銀行業界通常叫他做大P或者小P。

讀者需要留意一個細節。Prime Rate雖然有歷史以來都十分穩定，但每間銀行都有更改Prime Rate的權利，投資者要註意這個風險。香港對P並不是十分敏感，令過去10年的走勢沒有太大的波幅。

移民香港生活-什麽是Hibor？

除了選取「最優惠利率」之外，香港買家另一個選擇是「Hibor」，即是香港銀行同業拆息，簡單來講就是銀行與銀行之間互相借錢的息率。由於資金流動，導致銀行互相借錢的息率也波動，故「Hibor」最大特色就是一個走勢波動，且會視乎拆解時間長短而有不同息率。當進行港幣的貸款時，香港銀行通常會同客戶定立一個貸款的息率（H+1.5%)計算，香港銀行就是會賺取1.5的利息。

Hibor走勢波動，背後因為受製於資金流向影響。例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。第二就是資金流走，當市場資金減少，拆息也自然會上升。還有一個情況就是美國加息帶動，受製於聯系匯率的關系，只要香港及美國的息差很大，而引發套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。香港銀行按揭貸款一般有鎖息，防止因為美元加息而使投資者的還款壓力大幅增加。保費融資（美元保單或人民幣保單）則取決於香港銀行的貸款政策，一般不會有鎖息限製，希望有穩定回報的投資者會采用Prime Rate。

即使儲蓄型保險保單是用美金結算，也部分香港銀行也願意借出港幣作為保費融資的貸款。這樣有兩大好處，一是港幣對於利率的調整反應比較緩慢，即使美國聯儲局加息，港幣的利率亦未必即時跟隨，可以使到保費融資利息的成本大大降低。二是部份投資者可能會對港元和美金的掛鉤信心不大，覺得未來有脫鈎的機會，而當脫鈎後港幣可能有機會大幅度貶值，這時貸款港幣更可以賺取貨幣的誤差。

投資者需要註意的是也有不同時間的HIBOR。例如一日，一星期，一個月。為期嘅時間越長，息率按道理會越來越高。當進行保費融資的貸款時記得查詢HIBOR是用哪一個年期開始計算。

移民香港生活-什麽是定息按揭計劃？

財政司司長在《預算案2019》中，也提出了「定息按揭計劃」，容許買家在10至15年期內鎖定息口，計劃由「香港按揭證券公司」跟七間指定銀行合作提供，故如買家指定的七間銀行承造按揭，還可以選擇「定息按揭計劃」。

財政司司長陳茂波表示：「定息按揭計劃於2020-21年財政預算案中提出，試行一年半以來，批出約4億港元貸款額，反映香港置業人士對定息按揭產品有一定需求。試驗計劃填補了市場的空隙，而計劃恒常化後將繼續為移民香港置業人士提供額外的財務選擇，減低移民香港後面對利率波動的風險，並促進銀行體系的長遠穩定發展。」

定息按揭計劃下，每宗住宅按揭貸款上限為 1,000 萬港元。定息期完結後，借款人可選擇采用屆時的定息按揭或浮息按揭計劃。考慮到在香港生活居住的人士在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達十年或以上，按揭證券公司已征得香港金融管理局同意，借款人毋須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。

移民香港生活-什麽是COF？COF適用於什麽類型的銀行貸款？

美金貸款指標COF加一個固定的點子(Cost of Fund)，僅適用人民幣保單或美元保單的保費融資，COF也是浮動利率。雖然某些銀行已開始轉用非LIBOR美金貸款利率，不過投資者並不需要過度擔心，因為最後實際貸款息率，與LIBOR其實沒有太大分別，一般都是維持於1.3%至1.6%，人民幣COF的利率比美元COF利率更穩定，投資者在美元加息周期，仍然可使用人民幣保費融資保單作為對沖。還有可能因為銀行開始棄用LIBOR，而整體貸款利率反而有所下降，從而令到保費融資的回報更加可觀。具體需要查看銀行實際推出的利率水平。

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