移民稅務規劃Tax Planning：移民香港落地以後的住宅按揭和住宅租金的稅務問題-居所貸款利息、住宅租金扣除

移民香港生活首先要考慮自己的住房問題。香港生活住房的成本較高，無論按揭買房，還是生活租房，給予力度較大的稅務優惠，減輕香港新移民的負擔。反而買房收租的人士，租金收入計算個人所得稅。兩項稅項扣除的上限均為100,000HKD，移民香港的夫妻同住一共有200,000HKD扣稅額。如果住宅物業連同車位，稅務籌劃效果更大。

移民香港生活-居所貸款利息扣除條件

居所貸款利息要求納稅人是香港住宅的業主（即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人）。並且業主居住在自己貸款的住宅內，香港銀行的物業按揭才能扣稅。很多移民香港生活的人以為物業按揭一定是香港銀行，其實可以是其他人，包括政府、財務機構、註冊的儲蓄互助社、領有牌照的放債人、香港房屋協會、你的雇主；或經稅務局局長批準為認可的組織或協會。居所貸款利息扣除一定要是自住房，避免投資用途。

• 情況1：全權擁有的住宅在整個年度全部用作居住地方
  

甲先生擁有一所住宅的全部業權，該住宅全部用作其居住地方。該住宅於3年前購買，由一間香港銀行提供物業按揭，該筆貸款分15年按月於每月第5日償還。在截至2023年3月31日止的一年內，從12期供款（最近一期於2023年3月5日支付）中所支付的利息總額為$120,000。那麽2022/23課稅年度的居所貸款利息的可容許扣除最高款額為$100,000。

• 情況2：預售物業-於建築期支付的物業按揭利息
  

甲先生於2021年9月1日從發展商購買一所仍在興建中的物業。在2021年11月1日﹐他向銀行借取物業按揭以繳付部分買價。該筆貸款自2021年12月1日起﹐按月分期償還﹐為期10年。該物業於2022年4月1日可供入夥。甲先生從同日開始將該物業用作其居住地方。他申索扣除在2021/22年度支付的利息$30,000及在2022/23年度支付的利息$120,000。該年度不容許有任何利息扣除。

• 情況3 ： 部分由業主自住及部分出租的住宅
  

與情況1的事實相同﹐但是甲先生於整個2022/23年度將半所住宅出租。在本個案的情形下﹐合理的扣除額相等於所付利息的一半或最高可容許扣除額（2022/23年度為$100,000），兩者中以較低者為準。因此﹐在本個案中﹐甲先生可獲容許扣除$60,000。所付的另一半利息$60,000則可在個人入息課稅項下申索扣除。

• 情況4﹕住宅由聯權共有人擁有、以聯權共有人名義獲得物業按揭﹐並全部用作聯權共有人的居住地方

甲先生和乙先生為其住宅的聯權共有人﹐該住宅於整個2022/23年度全部用作他們的居住地方。該住宅於4年前購買﹐並由他們聯名向香港銀行借取物業按揭以支付購樓的款項。該筆貸款按月分期償還﹐為期10年。在2022/23年度﹐所支付的利息總額為$180,000。甲先生和乙先生均申索扣除2022/23年度的居所貸款利息。

移民香港生活-住宅租金的稅項扣除條件

移民香港人士很多還是從租房開始，後來才有自己的房子。納稅人必有就香港租房訂立書面租賃（或分租租賃）。有關租賃必須根據《印花稅條例》（第117章）加蓋印花。住宅租金的稅項扣除若多於一名租客，則計算為各名租客平均繳付。以下情況住宅租金將不能扣稅：

• 納稅人或其同住配偶是香港住宅處所的法定及實益擁有人

• 有關租賃的業主（如有關租賃為分租租賃則其主租客）是納稅人或其配偶的相聯者（例如業主是納稅人的配偶、納稅人或其配偶的父母、子女、兄弟姐妹或合夥人，或受納稅人或其配偶所控製的法團）

• 納稅人或其同住配偶獲其雇主或該雇主的相聯法團提供居住地方，或納稅人或其配偶就居住地方應繳付或已繳付的租金，部分或全部由該雇主或相聯法團支付或退還

• 納稅人或其同住配偶是香港房屋委員會或香港房屋協會轄下公共租住房屋單位的租客或認可占用人

對於香港的中產家庭，個人所得稅的稅項扣除還是很多的。居所貸款利息和住宅租金只是其中的兩種。香港也有多項個人所得稅免稅額。詳細情況請閱讀《移民稅務規劃Tax Planning：2024年香港個人所得稅計算方法-新移民香港生活的個人免稅額、稅項扣除匯總》‍文章。

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