香港銀行物業按揭承造7成按揭-移民香港後如何零首期大灣區置業或投資？

香港物業的成本有多高？核心地區每平方米的價錢已經去到13-19萬，很多香港人直叫買不起。粵港澳大灣區一小時經濟圈建立，隨著2019年開放香港市民限購一套或兩套，部分移民香港的人士已經把目光轉向物美價廉的大灣區，首期只要幾十萬就可以大灣區置業。唯獨內地房有限貸政策，第一套房可以借7成，而第二套房只能借5成。移民香港後的按揭貸款可在大灣區現有物業和新物業分別承造6成和7成按揭貸款成數。也就是說，0首期購置第二套房。

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5年以來，其中佛山(192.85)、東莞(157.74)、深圳(156.84)遠遠超越大灣區中原指數。根據大灣區中原指數，大灣區內地城市因疫情控制得宜，過家家增加基建投資額度，經濟活動快速復甦。參考以大灣區一、二手住宅交易價格為核心數據，並以上述11個城市年度GDP為權重而構建的中原大灣區指數顯示，六月報，較七月跌128.73，較六月上升1.4%。其中以制造業為主的佛山報192.85、東莞報157.74遠遠跑贏其他內地城市。在2019年，佛山GDP總量已經達到10751.02億元，成為繼廣州、深圳之後，廣東第三座GDP破萬億的城市。

2021年上半年，廣州及東莞的樓價升幅在今年暫時領先其他城市，按年升幅達9%。香港及內地發展商看好大灣區內地房地產市場的發展前景，預計全年經營性用地拍賣總額可達8000億元人民幣，自成立大灣區以來的新高。預計2021年全年，大灣區內地城市住宅樓價繼續跑贏其他內地城市，上升5%至8%。

以下是位於佛山南海的一套3房住宅，我們來計算0首期的盈利，售價約為300萬港幣，大灣區物業用於出租，租金回報約在1.5%：

那麽，現揭住宅樓價只需要價值150萬港幣，便能借足90萬，成為0首期。那麽在5年後兩套住宅一共盈利135萬，10年後兩套住宅一共盈利270萬港幣。

我們嘗試用預期回報率IRR的方式計算以上兩套住宅的盈利：

• 兩套住宅均作為投資項目，可買賣：8.33%-8.85%（持貨5年），6.46%-6.87%（持貨10年）

• 一套住宅已全款付清，加買一套住宅新樓：27.87%-33.15%（持貨5年），11.78%-13.88%（持貨10年）

以上的例子並不是鼓勵頻繁買賣大灣區物業，畢竟短期炒房面臨的價格波動也相對高，不過每3-5年一次加按套現是保持大灣區物業高收益的原因。另外，買大灣區物業的好處是可以隨時買入賣出而且不用考慮增值稅和遺產稅，也不用對現有資產進行重新配置以進行合理的稅務籌劃。但大灣區置業需要考慮內地的限購政策，有的大灣區城市只能限購一套，方便日後出手，大灣區物業所處的地段還有發展商也是需要仔細考慮的。畢竟物業的潛力不是現時租金所制造的現金流。

以下是香港銀行承造大灣區物業按揭資料：

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