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月月派息:自住樓無風險收租的第三種香港理財方法-香港銀行物業按揭、即期年金

以25年保障期和15年保障期非終身年金計劃為例子

Kerri Lu撰写
 
二維碼
7

月月派息:自住樓穩定收租的第三種香港理財方法-香港銀行物業按揭、即期年金


之前的文章說了兩種自住樓收租方法,一種提及到派息基金,一種提及到合資格延期年金QDAP。合資格延期年金的限製是50歲以上才可以月月派息,只適合年紀將近退休的人士使用,我認為年輕人可以用銀行物業按揭套現投資更高收益的香港理財工具,另一種就是即期年金,即時投保即時收取25年期非終身年金。


自住樓如何收租?

我們用回上一次的例子做比較。假設自住香港物業的價值為8,000,000HKD,可承造8成銀行物業按揭,年期為25年。按照現時的香港銀行物業按揭利率1.6%和封頂利率2.5%計算(H+1.4%或P-2.5%)(H=0.2,P=5),物業按揭總金額是6,400,000HKD,減去一筆過的按揭保費128,000HKD,那麼每月供款25,380-28,137HKD。



從上面的圖表看出,即期年金從第一個月起就派發的每月金額為31,194HKD,減去每月供款,仍然有3,057HKD-5,814HKD月月派息。分紅並非終身年金派發。即期年金的資產分布包括75%-95%的固定收益工具和5%-25%的股權類資產,70%都是保證的每月派息。大部分即期年金用的是每年遞增派息,在本案例中並不適用。用即期年金可以獲得的月月派息是最少的,但香港物業是會不斷升值的,人在年輕的時候,可以加按或轉按的次數就更加多。當經驗漸長的時候,獲得的報酬也會不斷增加,可以通過更大的壓力測試。


自用车位如何收租?

同樣的情況也可以適用於自用車位的香港銀行物業按揭,車位物業按揭利率一般比住宅單位略高,現時車位按揭以P按(最優惠利率)為主,實際按息為2.6%,最多供15年。假設本身擁有一個200萬的獨立車位,貸款金額為100萬,還款期為15年,那麼每月的還款金額為6,715HKD。



從上面的圖表看出,即期年金每年金額為77,800HKD,月月派息只有6,483HKD。車位物業按揭續做即期年金的方法依然不可行。用加按套現的方法最值錢的還是住宅物業,物業按揭利息低,銀行成數高,收租穩定,所以大家好好珍惜自己手上的自住楼。當然,部分香港銀行接受自用住宅連車位物業按揭,那麽可以選用25年物業按揭年期,最高物業按揭成數視香港銀行政策而定。


文章標簽:即期年金/延期年金‍    月月派息    香港銀行物業按揭    自住樓收租‍    終身或非終身年金計劃


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每一種香港理財工具都有自己的限制,但多種香港理財工具配合使用可能會有意想不到的效果。踏入退休年齡,最重要的是固定現金流。現時月月派息保險和房產的每月收租都偏低。月月派息保險只有4%的年利率,雖然房產投資有升值的潛力,現時物業按揭的收租回報率卻只有2.5%左右。如果配合其他香港理財工具-香港銀行物業按揭、派息基金、儲蓄分紅保險Endowment,其實自住物業也可以月月派息。




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在上次的文章《月月派息:自住樓可以收租-配合多種香港理財工具打造最強現金流-香港銀行物業按揭、儲蓄分紅保險、派息基金》說到香港銀行的物業按揭配合派息基金可以每月創造被動收入,不知道大家有沒有從中有一點收獲呢?如果覺得派息基金的入息不穩定,這篇文章介紹一種更加確定的月月派息方法,自住樓可以自住的同時也可以收租。


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