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Kerri Lu畢業於香港中文大學碩士學位。長期保險及投資相連保險持牌人,香港強積金中介人,在GOBEAR網站上刊登自己的香港理財文章,現在集團式經營的保險經紀公司任職,從事理財規劃的工作。我註重投保人的稅務身份和債務身份,策劃資產增值,資產保全,資產在何時傳承想給的人,具備一定的法律及稅務知識,希望用專業、熱誠、中立的態度為您服務。


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香港理財規劃:自住房無風險收租的第三種被動收入方法-香港銀行物業按揭、即期年金

以25年保障期和15年保障期定期年金計劃為例子,槓桿式自由現金流只使用於銀行物業貸款

2022-02-14 21:14 Kerri Lu撰写
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香港理財規劃:自住房無風險收租的第三種被動收入方法-香港銀行物業按揭、即期年金


之前的文章說了兩種自住樓收租方法,一種提及到派息基金,一種提及到可扣稅年金QDAP。可扣稅年金的限製是50歲以上才可以月月派息,只適合年紀將近退休的人士使用,我認為年輕人可以用銀行物業按揭套現投資更高收益的香港理財工具,另一種就是即期年金,即時投保即時收取25年期定期年金


自住樓如何收租?

我們用回上一次的例子做比較。假設自住香港物業的價值為8,000,000HKD,可承造8成銀行物業按揭,年期為25年。按照現時的香港銀行物業按揭利率1.6%和封頂利率2.5%計算(H+1.4%或P-2.5%)(H=0.2,P=5),物業按揭總金額是6,400,000HKD,減去一筆過的按揭保費128,000HKD,那麼每月供款25,380-28,137HKD。



從上面的圖表看出,即期年金從第一個月起就派發的每月金額為31,194HKD,減去每月供款,仍然有3,057HKD-5,814HKD月月派息。分紅以定期年金派發。即期年金的資產分布包括75%-95%的固定收益工具和5%-25%的股權類資產,70%都是保證的月月派息。大部分即期年金用的是每年遞增派息,在本案例中並不適用。用即期年金可以獲得的月月派息是最少的,但香港物業是會不斷升值的,人在年輕的時候,可以加按或轉按的次數就更加多。當經驗漸長的時候,獲得的報酬也會不斷增加,可以通過更大的壓力測試。


自用车位如何收租?

同樣的情況也可以適用於自用車位的香港銀行物業按揭,車位物業按揭利率一般比住宅單位略高,現時車位按揭以P按(最優惠利率)為主,實際按息為2.6%,最多供15年。假設本身擁有一個200萬的獨立車位,貸款金額為100萬,還款期為15年,那麼每月的還款金額為6,715HKD。



從上面的圖表看出,即期年金每年金額為77,800HKD,月月派息只有6,483HKD。車位物業按揭續做即期年金的方法依然不可行。用加按套現的方法最值錢的還是住宅物業,物業按揭利息低,銀行成數高,收租穩定,所以大家好好珍惜自己手上的自住楼。當然,部分香港銀行接受自用住宅連車位物業按揭,那麽可以選用25年物業按揭年期,最高物業按揭成數視香港銀行政策而定。


文章標簽:即期年金/延期年金‍    香港銀行物業按揭    自住樓收租‍    終身年金或定期年金‍    被動收入/自由現金流



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