月月派息：配合香港銀行物業按揭自住樓可以收租-你不知道的可扣稅年金QDAP另類用法

在上次的文章《月月派息：自住樓可以收租-配合多種香港理財工具打造最強現金流-香港銀行物業按揭、長期儲蓄保險Endowment、派息基金》說到香港銀行的物業按揭配合派息基金可以每月創造被動收入，不知道大家有沒有從中有一點收獲呢？如果覺得派息基金的入息不穩定，這篇文章介紹一種更加確定的月月派息方法，自住樓可以自住的同時也可以收租。

自住樓如何收租？

假設自住自住樓的價值為8,000,000HKD，可承造8成銀行物業按揭，年期為25年。按照現時的香港銀行物業按揭利率1.6%和封頂利率2.5%計算（H+1.4%或P-2.5%）（H=0.2，P=5），那麽借貸總金額是6,400,000HKD，減去一筆過的按揭保費128,000HKD，那麽每月供款25,380-28,137HKD。以保險起計，頭五年需還款1,688,220HKD，那麽可扣稅年金QDAP的每年保費就是916,756HKD。是否能過壓力測試需自行計算。

從上面的圖表看出，保證月月派息34,025HKD，減去每月供款，仍然有5,888HKD每月入息。當然，這是一個極端環境的假設，如果在低息環境，每月入息的金額就更多了，可以有8,645HKD。這個方法既可以增加每月的收入，又不需要承擔任何的風險。在樓價升值後，通過加按或轉按可獲得更多的按揭貸款，創造更多的月月派息。

究竟香港銀行是否能承造25年物業按揭？

根據金管局規定，現時按揭年期上限是30年。一般香港銀行計算最長還款期是70減年齡或75減年齡，但有些香港銀行最長可以做80減年齡，這取決於銀行本身政策。因此，以75減年齡計算，當申請人年齡45歲，也可以申請25年物業按揭。銀行會同時考慮申請人的樓齡與人齡，判斷最長還款年期。詳細看美聯的按揭攻略《年齡影響按揭年期？年紀大上會有辦法？》‍。如果因為按揭還款年期縮短，就要重新選擇合資格延期年金保單，把QDAP保單的年金期縮短至10年。每人的情況各異，最好還是跟自己的理財顧問去做檢討。

同樣的情況也可以適用於自用車位的香港銀行物業按揭，車位按揭利率一般比住宅單位略高，現時車位物業按揭以P按（最優惠利率）為主，實際按息為2.6%，最多供15年。假設本身擁有一個200萬的獨立車位，物業按揭金額為100萬，還款期為15年，那麽每月的還款金額為6,715HKD。預留前5年的還款金額，合資格延期年金的年保費為119,420HKD。

從上面的圖表看出，保證月月派息830USD（即6,474HKD），車位按揭續做合資格延期年金的方法並不可行。當然，部分銀行接受自住樓連車位物業按揭，那麼可以選用25年按揭貸款年期，最高物業按揭成數視香港銀行政策而定。

無論自住樓连自用車位或者可扣稅年金保單都可以申請稅務減免，居所貸款利息扣稅額最高為100,000HKD，最多為20年。可扣稅年金扣稅額最高為60,000HKD。

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