在上次的文章《月月派息:自住樓可以收租-配合多種香港理財工具打造最強現金流-香港銀行物業按揭、長期儲蓄保險Endowment、派息基金》說到香港銀行的物業按揭配合派息基金可以每月創造被動收入,不知道大家有沒有從中有一點收獲呢?如果覺得派息基金的入息不穩定,這篇文章介紹一種更加確定的月月派息方法,自住樓可以自住的同時也可以收租。
自住樓如何收租?
假設自住自住樓的價值為8,000,000HKD,可承造8成銀行物業按揭,年期為25年。按照現時的香港銀行物業按揭利率1.6%和封頂利率2.5%計算(H+1.4%或P-2.5%)(H=0.2,P=5),那麽借貸總金額是6,400,000HKD,減去一筆過的按揭保費128,000HKD,那麽每月供款25,380-28,137HKD。以保險起計,頭五年需還款1,688,220HKD,那麽可扣稅年金QDAP的每年保費就是916,756HKD。是否能過壓力測試需自行計算。
從上面的圖表看出,保證月月派息34,025HKD,減去每月供款,仍然有5,888HKD每月入息。當然,這是一個極端環境的假設,如果在低息環境,每月入息的金額就更多了,可以有8,645HKD。這個方法既可以增加每月的收入,又不需要承擔任何的風險。在樓價升值後,通過加按或轉按可獲得更多的按揭貸款,創造更多的月月派息。
究竟香港銀行是否能承造25年物業按揭?
根據金管局規定,現時按揭年期上限是30年。一般香港銀行計算最長還款期是70減年齡或75減年齡,但有些香港銀行最長可以做80減年齡,這取決於銀行本身政策。因此,以75減年齡計算,當申請人年齡45歲,也可以申請25年物業按揭。銀行會同時考慮申請人的樓齡與人齡,判斷最長還款年期。詳細看美聯的按揭攻略《年齡影響按揭年期?年紀大上會有辦法?》。如果因為按揭還款年期縮短,就要重新選擇合資格延期年金保單,把QDAP保單的年金期縮短至10年。每人的情況各異,最好還是跟自己的理財顧問去做檢討。
同樣的情況也可以適用於自用車位的香港銀行物業按揭,車位按揭利率一般比住宅單位略高,現時車位物業按揭以P按(最優惠利率)為主,實際按息為2.6%,最多供15年。假設本身擁有一個200萬的獨立車位,物業按揭金額為100萬,還款期為15年,那麽每月的還款金額為6,715HKD。預留前5年的還款金額,合資格延期年金的年保費為119,420HKD。
從上面的圖表看出,保證月月派息830USD(即6,474HKD),車位按揭續做合資格延期年金的方法並不可行。當然,部分銀行接受自住樓連車位物業按揭,那麼可以選用25年按揭貸款年期,最高物業按揭成數視香港銀行政策而定。
無論自住樓连自用車位或者可扣稅年金保單都可以申請稅務減免,居所貸款利息扣稅額最高為100,000HKD,最多為20年。可扣稅年金扣稅額最高為60,000HKD。
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