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月月派息:配合香港銀行物業按揭自住樓可以收租-你不知道的合資格延期年金QDAP另類用法

視香港銀行物業按揭最高還款年期而定,選擇合資格延期年金QDAP創造固定月月派息

Kerri Lu撰写
 
二維碼
18

月月派息:配合香港銀行物業按揭自住物業可以收租-你不知道的合資格延期年金QDAP另類用法


在上次的文章《月月派息:自住樓可以收租-配合多種香港理財工具打造最強現金流-香港銀行物業按揭、長期儲蓄保險、派息基金》說到香港銀行的物業按揭配合派息基金可以每月創造被動收入,不知道大家有沒有從中有一點收獲呢?如果覺得派息基金的入息不穩定,這篇文章介紹一種更加確定的月月派息方法,自住樓可以自住的同時也可以收租。


自住樓如何收租?

假設自住自住樓的價值為8,000,000HKD,可承造8成銀行物業按揭,年期為25年。按照現時的香港銀行物業按揭利率1.6%和封頂利率2.5%計算(H+1.4%或P-2.5%)(H=0.2,P=5),那麽借貸總金額是6,400,000HKD,減去一筆過的按揭保費128,000HKD,那麽每月供款25,380-28,137HKD。以保險起計,頭五年需還款1,688,220HKD,那麽合資格延期年金QDAP的每年保費就是916,756HKD。是否能過壓力測試需自行計算。



從上面的圖表看出,保證月月派息34,025HKD,減去每月供款,仍然有5,888HKD每月入息。當然,這是一個極端環境的假設,如果在低息環境,每月入息的金額就更多了,可以有8,645HKD。這個方法既可以增加每月的收入,又不需要承擔任何的風險。在樓價升值後,通過加按或轉按可獲得更多的按揭貸款,創造更多的月月派息。


究竟香港銀行是否能承造25年物業按揭?

根據金管局規定,現時按揭年期上限是30年。一般香港銀行計算最長還款期是70減年齡或75減年齡,但有些香港銀行最長可以做80減年齡,這取決於銀行本身政策。因此,以75減年齡計算,當申請人年齡45歲,也可以申請25年物業按揭。銀行會同時考慮申請人的樓齡與人齡,判斷最長還款年期。詳細看美聯的按揭攻略《年齡影響按揭年期?年紀大上會有辦法?》如果因為按揭還款年期縮短,就要重新選擇合資格延期年金保單,把QDAP保單的年金期縮短至10年。每人的情況各異,最好還是跟自己的理財顧問去做檢討。


同樣的情況也可以適用於自用車位的香港銀行物業按揭,車位按揭利率一般比住宅單位略高,現時車位物業按揭以P按(最優惠利率)為主,實際按息為2.6%,最多供15年。假設本身擁有一個200萬的獨立車位,物業按揭金額為100萬,還款期為15年,那麽每月的還款金額為6,715HKD。預留前5年的還款金額,合資格延期年金的年保費為119,420HKD。



從上面的圖表看出,保證月月派息830USD(即6,474HKD),車位按揭續做合資格延期年金的方法並不可行。當然,部分銀行接受自住樓連車位物業按揭,那麼可以選用25年按揭貸款年期,最高物業按揭成數視香港銀行政策而定。


無論自住樓连自用車位或者合資格延期年金保單都可以申請稅務減免,居所貸款利息扣稅額最高為100,000HKD,最多為20年。合資格延期年金扣稅額最高為60,000HKD。


文章標簽:合資格延期年金QDAP扣稅及回報‍    月月派息    香港銀行物業按揭    自住樓收租‍‍


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