在說到內房債券的派息基金之前,先回顧一則中國恒大(03333)的舊新聞。今年9月,中國恒大(03333)借殼回A股上市,因觸碰內地新規「三條紅線」而無法上市,可能造成資金鏈斷裂。一時造成投資者的恐慌。從今年1到8月,恒大累計實現銷售4506億元,銷售回款超4000億元。截止現在,有息債務有所下降。那麽「三條紅線」以後,投資內房債券,還能穩定的月月派息嗎?基金投資策略該如何轉變?
何為「三條紅線」?
內房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%
內房企的凈負債率不得大於100%
內房企的「現金短債比」小於1
「三條紅線」均超過的內房企列為「紅檔」,有息負債規模不得增加;超過「兩條紅線」的內房企列為「橙檔」,有息負債規模年增速不得超過5%;只超過「一條紅線」的內房企列為「黃檔」,有息負債規模年增速不得超過10%;「三條紅線」均未超過的內房企列為「綠檔」,有息負債規模年增速不得超過15%。
「三條紅線」對內房企的影響是什麽?
說到負債率,我們說說為什麽房地產發展需要借債。內房企用有限的資金在政府的土地投標中買到一塊地,作為日後的樓宇發展。同時,把土地作為有抵押資產向銀行借貸,並且發行3-5年期的短期有息債券,大約是一個建築周期。待建築完工並分單位出售以後,資金回流,償還有息債務。但一旦建築期內不能準時完工,或者滯銷,那些有息債券就會出現違約。
「三條紅線」對內房企的影響有兩個方面。一個方面是內房企無法快速擴張,並且內房企的利潤會減低。但與此同時,政府新規讓房企的現金流增加,長遠來說有利於改善有息債券的違約率。第三,「三條紅線」均不超過或只超過「一條紅線」的內房企有較大的增長空間。
2020年前8月內房企開發投資超8.8萬億元
從內房開發投資的增速來看,2010-2019年,內房企開發投資規模在經歷國家嚴格調控後,增速呈連續下滑之勢,2016年以來,內房投資增速小幅回升。2019年,內房開發投資達13.22萬億元,同比增長9.9%,高於全國GDP增速。截止至2020年1-8月內房開發投資達到88454億元,同比增長4.6%,增速比1-7月份提高1.2個百分點。其中,住宅投資65454億元,增長5.3%,增速提高1.2個百分點。
對於高收益債券基金投資策略的建議
我們平常所說的股息率8-9%的中國高收益債券基金,投資超過50%的資產在B或BB評級的內房債券。新城控股目前2021年美元債到期收益率為7%。融信中國擬發行一張3.5年期的美元優先債券,指導息率為8.55%區間。長期來說,高收益債券基金的為違約率將有所改善,要留意選擇投資在「黃檔」和「綠檔」的債券基金。另外一點是,疫情後,東南亞的新興國家將會以較快速度覆蘇,我認為能分散投資的亞洲債券市場能獲得的收益率會更高。也可考慮用亞洲高收益債券基金代替單一的市場投資。
信用評級 | 內房企 | 剔除預收款後的資產負債率 | 凈負債率 | 現金短債比 |
RD | 泰和集團 | 82% | 288% | 0.06 |
BB- | 華夏幸福 | 77% | 192% | 0.47 |
BB- | 綠地控股 | 83% | 180% | 0.72 |
B+ | 富力地產 | 78% | 177% | 0.48 |
B+ | 中國恒大 | 78% | 178% | 0.48 |
BB | 融創中國 | 82% | 149% | 0.86 |
B | 藍光發展 | 71% | 106% | 0.75 |
无评级 | 城建發展 | 74% | 145% | 1.36 |
无评级 | 中洲控股 | 77% | 135% | 1.32 |
B | 佳兆業集團 | 75% | 130% | 1.28 |
B+ | 金科股份 | 74% | 128% | 1.04 |
无评级 | 保利置業 | 75% | 115% | 1.82 |
无评级 | 華僑城A | 72% | 111% | 1.07 |
B+ | 陽光城 | 78% | 110% | 1.39 |
B | 當代置業 | 83% | 107% | 1.50 |
BBB- | 中國金茂 | 76% | 87% | 1.91 |
B+ | 合生創展 | 65% | 93% | 0.91 |
B | 花樣年華股 | 75% | 92% | 1.51 |
BB- | 融信集團 | 74% | 91% | 1.70 |
无评级 | 美的置業 | 79% | 87% | 2.26 |
BB- | 禹州集團 | 80% | 86% | 1.67 |
BBB- | 越秀地產 | 71% | 86% | 2.06 |
B+ | 寶龍地產 | 73% | 80% | 1.16 |
BB | 中國奧園 | 81% | 80% | 1.11 |
B | 佳源國際控股 | 88% | 78% | 2.99 |
BB- | 建業地產 | 86% | 77% | 1.64 |
BB | 雅居樂地產 | 73% | 73% | 1.15 |
B+ | 正榮集團 | 77% | 71% | 2.10 |
BB- | 時代中國 | 78% | 71% | 1.43 |
B+ | 中梁控股 | 81% | 70% | 1.95 |
B+ | 弘陽地產 | 74% | 69% | 1.54 |
BBB- | 綠城中國 | 74% | 66% | 1.40 |
BBB- | 遠洋集團 | 71% | 66% | 1.80 |
B | 朗詩地產 | 77% | 64% | 3.20 |
BB- | 合景泰富 | 79% | 59% | 1.63 |
BBB- | 碧桂園 | 82% | 58% | 1.94 |
BBB- | 世茂集團 | 71% | 58% | 1.77 |
A- | 中國鐵建 | 74% | 50% | 1.36 |
BB | 新城控股 | 77% | 35% | 1.73 |
BBB+ | 萬科集團 | 76% | 27% | 2.01 |
A- | 中國海外發展 | 54% | 33% | 3.33 |
BBB- | 綠地香港 | 50% | 38% | 1.86 |
BBB+ | 華潤置地 | 60% | 46% | 1.5 |
BBB | 龍湖集團 | 67% | 51% | 4.55 |
BBB+ | 保利發展 | 66% | 72% | 1.96 |
BB- | 路勁基建 | 65% | 73% | 1.03 |
BBB+ | 五礦地產 | 62% | 92% | 1.25 |
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