移民香港生活：2024年香港銀行物業貸款政策 住宅物業最高9成 住宅物業最高6成

財政預算案指示香港按證保險公司修訂按揭保險計劃，可申請最高8成按揭貸款的樓價上限，將由1000萬元提升至1500萬元，首次置業人士可申請最高9成香港銀行按揭貸款的樓價上限，則會由現時800元提升至1000萬元，而非住宅物業則維持6成銀行按揭貸款不變。移民香港人士居住滿7年後退還印花稅，香港政府放寬按揭貸款政策無疑刺激移民人士買房。

香港按證保險公司：按揭貸款以960萬元為上限

香港按揭保險計劃是指一種保險產品，旨在為購買房屋貸款並進行按揭還款的借款人提供保障。它主要是為了保護借款人在意外事件（如失業、疾病或意外事故）導致無法償還按揭貸款時能繼續支付按揭。按揭保險相對銀行的按揭貸款的審核更為嚴格，一半要求借款人需要有固定收入。而承造的銀行按揭貸款成數更高。

香港按證保險公司表示，為免可敍造按揭成數在樓價稍高於1,200萬元時驟降，擴大按揭保險計劃適用範圍，為1,200萬元以上至 1,920萬港元的合資格物業提供按揭保險，惟有關按揭貸款以960萬元為上限。例如1,600萬元的物業，在按保計劃擴大適用範圍下，可得到6成按揭保險。

樓市逆周期審慎調整物業按揭成數，住宅樓價從2021年高位跌了13%，寫字樓從2018年高位跌了20%。香港移民人士在香港生活會刺激當地的租房和買房市場，調低銀行按揭貸款門檻，相信會刺激樓價回升。

購房人的收入影響香港銀行按揭貸款成數

按保強調，上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合香港銀行壓力測試。首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。

• 固定收入人士

按揭證券公司規定，只要固定受薪人士可申請90%按揭，當然還需要自住及首次置業才符合資格。樓價1,000萬以下最高90%按揭(新按保)；400萬元以下最高可做90%按揭(舊按保)。但所謂「固定收入」也有清晰定義。如果本身收入屬「月薪」的買家，固然會被視為獲取「固定收入」，其年終花紅也可計算在內，但就不能超過月薪三倍。至於以日薪計工資的員工，只要其日薪沒有傭金成份也可視為「固定收入」。若薪金組成部份包括底薪及傭金，則只計算底薪部份，傭金不計算。

• 自雇人士、收入非固定

如果本身並非收取「固定收入」的買家，包括「自雇人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請80%按揭。按揭證券公司有清楚列明，如果收取傭金的申請者，傭金只會計算最近六個月，把近六個月的傭金取一個平均數計算。

• 收入并非来自香港

香港按揭證券公司已停止對「收入並非來自香港」的「按揭保險」申請，但除非申請人能夠證明本身跟香港有密切關系，如純粹由公司外派駐守外地，並向銀行或按揭證券公司提供證明，按證公司會視乎外派地點而再作定奪；或需透過書面聲明及關系證明，表示單位是給直系親屬(只限父母、配偶及子女)在香港定居，方可視為本地收入看待。

• 擔保人

部份買家在入市時未必有足夠財政能力，或年紀較高的買家，需尋找其他人作「擔保人」才能按揭。透過「擔保人」上會，銀行在審批按揭時會更嚴謹，所以跟持有「第二套房」一樣，其按揭成數會較正常收緊一成；但若「擔保人」本身沒有按揭在身，則可照正常程序審批而不須收緊一成。

以「擔保人」身份協助上會的物業，符合條件的申請人也可透過「按揭保險」申請最高90%按揭，但卻要繳付較高的保費而已。香港按揭證券公司對「擔保人」的定義較銀行嚴謹，只接納借款人或抵押人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚，並不接受「朋友」作為「擔保人」。

• 用資產作入息申請

部份人因沒有工作、或退休人士，他們希望用「資產」作按揭申請。所謂「資產」會計算現金、股票價值，但需存放在銀行超過三個月；物業價值也計算，但只計算估值一半，及需扣減尚未清還按揭本金；部份銀行也接納海外物業，但就僅以買入價一半作準。用資產作按揭申請，其按揭成數不可以超過50%。如果購入的為第二層物業，則最高按揭成數不可超過40%。

移民香港的項目主要是優才和專才計劃，一部分是來自投資移民，投資資金中有1,000萬港元可以投資非住宅物業，而移民人士落戶香港也需要購房自住和家人居住，或因家庭需要換房，那麽香港的房屋值得留意。

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