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自住樓收租:利用保費融資加速還香港銀行物業按揭,低息環境如何雙倍杠桿資產?

杠桿資產的香港理財方法-先借出香港銀行物業按揭,用保費融資保單加速增值

2022-03-11 22:31Kerri Lu撰写
 
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自住樓收租:利用保費融資加速還物業按揭,低息環境如何雙倍杠桿資產?


全球低息環境,越來越多人探討保費融資的用法。明報有篇文章關於利用退休金儲備做保費融資保單加速累積財富,可以盡早還清按揭。我認為最好的香港理財方法未必是盡早還清按揭,反而是利用加按和保費融資賺取息差,也就是之前幾篇文章所提及的自住樓收租。原來200萬的退休金儲備就可以投資更穩健的資產製造被動收入,提早退休。


加按物業按揭作為首期,購買一張保費融資保單

向香港銀行樓宇加按,物業按揭年期為30年,作為保費融資的首期保費,樓價未按揭的部分可作為保費融資的資產證明部分。

加按金額(作為保費融資的首期保費):213,478HKD

銀行保費融資金額(與資產證明金額須為1:1):1,051,589HKD

銀行按揭利息:一個月HIBOR+1.4%=1.65%,Cap:P-2.5%

銀行按揭還款:773HKD(每月)

保費融資利息:首2年H+1.45%,其後:H+1.75%,Cap:P-2.25%

保費融資每月還款:首2年,1,490HKD,其後,1,752.5HKD,最高2,629HKD


保費融資保單第8年及第15年現金價值


保單的首日保證現金價值是87.5%,我們要看的是保費融資保單的第8年和第15年的現金價值,減去保費融資貸款後分別是656,892HKD及1,515,812HKD,剛好在15年後還清原本的130萬銀行物業按揭,而每月需還款約2,500HKD,15年約需還款45萬。當然在加息周期每月的還款金額(包括保費融資和按揭貸款)還會有所增加,可能會增加投資者的供款壓力。而兩種香港銀行貸款都設有上限,因此,投資者也無需擔心在加息周期,香港銀行利率突然高於保單利率。這就是我們常說的金融風險管理。


雙倍金融杠桿好處和壞處

任何一種香港理財方法都有兩面性。利用加按和保費融資賺取息差的好處是投資者無需動用額外資金,加速財富增值。保費融資所需要的資產證明也只是未做按揭部分的物業價值,無需流動資產證明,更加適合手上只有樓而沒有存款的人士。先借出物業按揭,再借出保費融資,保費融資貸款也不會影響到樓按的壓力測試。


這種香港理財方法不像之前介紹的自住樓收租一樣,可以產生每月的現金流。除了增加投資者的供款壓力外,有50萬資金需要留存在銀行戶口,銀行才會借出保費融資的貸款。這就需要多加50萬物業按揭,或有50萬的流動資產要轉移到該保費融資的香港銀行。在本案例中,增加的每月供款是有方法可以解決的。


200萬存款製造被動收入

可以製造被動收入的香港理財方法有很多。如果投資者擔心風險,最穩健的入息是即期年金,年利率大約在4%(即6,667HKD每月),其次是儲蓄分紅保險Endowment,從第3年起每年領取5%至終身(即100,000HKD每年)。


文章標簽: 香港銀行物業按揭    自住樓收租‍    保費融資或保單貸款比較


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