自住樓收租：利用保費融資加速還香港銀行物業按揭，低息環境如何雙倍杠桿資產？

全球低息環境，越來越多人探討保費融資的用法。明報有篇文章關於利用退休金儲備做保費融資保單加速累積財富，可以盡早還清按揭。我認為最好的香港理財方法未必是盡早還清按揭，反而是利用加按和保費融資賺取息差，也就是之前幾篇文章所提及的自住樓收租。原來200萬的退休金儲備就可以投資更穩健的資產製造被動收入，提早退休。

加按物業按揭作為首期，購買一張保費融資保單

向香港銀行樓宇加按，物業按揭年期為30年，作為保費融資的首期保費，樓價未按揭的部分可作為保費融資的資產證明部分。

加按金額（作為保費融資的首期保費）：213,478HKD

銀行保費融資金額（與資產證明金額須為1：1）：1,051,589HKD

銀行按揭利息：一個月HIBOR+1.4%=1.65%，Cap：P-2.5%

銀行按揭還款：773HKD（每月）

保費融資利息：首2年H+1.45%，其後：H+1.75%，Cap：P-2.25%

保費融資每月還款：首2年，1,490HKD，其後，1,752.5HKD，最高2,629HKD

保單的首日保證現金價值是87.5%，我們要看的是保費融資保單的第8年和第15年的現金價值，減去保費融資貸款後分別是656,892HKD及1,515,812HKD，剛好在15年後還清原本的130萬銀行物業按揭，而每月需還款約2,500HKD，15年約需還款45萬。當然在加息周期每月的還款金額（包括保費融資和按揭貸款）還會有所增加，可能會增加投資者的供款壓力。而兩種香港銀行貸款都設有上限，因此，投資者也無需擔心在加息周期，香港銀行利率突然高於保單利率。這就是我們常說的金融風險管理。

雙倍金融杠桿好處和壞處

任何一種香港理財方法都有兩面性。利用加按和保費融資賺取息差的好處是投資者無需動用額外資金，加速財富增值。保費融資所需要的資產證明也只是未做按揭部分的物業價值，無需流動資產證明，更加適合手上只有樓而沒有存款的人士。先借出物業按揭，再借出保費融資，保費融資貸款也不會影響到樓按的壓力測試。

這種香港理財方法不像之前介紹的自住樓收租一樣，可以產生每月的現金流。除了增加投資者的供款壓力外，有50萬資金需要留存在銀行戶口，銀行才會借出保費融資的貸款。這就需要多加50萬物業按揭，或有50萬的流動資產要轉移到該保費融資的香港銀行。在本案例中，增加的每月供款是有方法可以解決的。

200萬存款製造被動收入

可以製造被動收入的香港理財方法有很多。如果投資者擔心風險，最穩健的入息是即期年金，年利率大約在4%（即6,667HKD每月），其次是長期儲蓄保險Endowment，從第3年起每年領取5%至終身（即100,000HKD每年）。

文章標簽： 香港銀行物業按揭‍    自住樓收租‍    保費融資或保單貸款比較‍‍‍

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