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分紅保單:保費融資VS買樓哪個好?加息周期海外物業回報更高

用保費融資買分紅保單與香港住宅物業回報率比較,加息周期可考慮日本樓

Kerri Lu撰写
 
二維碼
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分紅保單:保費融資VS買樓哪個好?加息周期海外物業回報更高


保費融資(premium financing)和買樓都是一個概念,向銀行借錢共同購買資產,客人只是付出較少的首期。而不同之處就有很多。樓可以有被動的現金流,而保費融資只能在還清銀行貸款後才能獲得分紅保單的現金價值。成交現樓隨時可以退出,而保費融資普遍在第八年才能退出。用分紅保單向銀行套現,客人只需付出融資的利息,不需償還本金;而在買樓中,可熱需要支付本金和利息。


分紅保單-保費融資VS買樓哪個好?


買樓

保費融資

貸款還款方式

本息一起還

還息不還本

貸款成數

根據自己的收入水平可貸款6-8成

按照自己的資產水平貸款,最高可貸款8成

資產證明

入息證明(需通過壓力測試)

一般是流動資產,極少數銀行可接受樓和收入

貸款利息

一般是浮息按揭,設封頂(H+1.4, CapP-2.5%)

浮息(H,COP,L,P),一般不設封頂,極少數銀行設封頂

資產價格

樓價有升有跌,租金收入也不確定

保單的現金價值在投保前已預知,浮動範圍較少

投資年期

不定,根據自己需要

8-10年

額外成本

需律師費和經紀傭金

無額外費用

印花稅

第二套房15%印花稅

是否有現金流


比較400萬買一層樓和保費融資保單

在此次的案例中,我會選擇有封頂上限的保費融資保單作為比較。投資400萬港幣的資產,投資樓最高的貸款上限為320萬港幣,保費融資保單最高的貸款上限為396萬港幣。樓價的升幅是不可估計的,香港樓價過去8年升1.82倍,平均租金回報率為2.5%。


8年香港樓價升幅達1.82倍

资料来源:差饷物业估价署

保費融資保單8年預期現金價值



買樓(400萬樓價)

保費融資(400萬保費)

貸款總額

320萬港幣

317.8萬港幣

印花稅

60萬港幣

0港幣

首付

140萬港幣

82.2萬港幣

利息

H+1.3=1.5%,Cap:P-2.5=2.5%

首两年H+1.4=1.6%,其后H+1.7=1.9%,Cap:P-2.5=2.5%

每月支出

10,292HKD

首两年:4,237HKD,其后5,032HKD

每月收入

8,333HKD

第8年預期樓價或保單價值

728萬港幣

542萬港幣

第8年需償還本金

2,438,151HKD

317.8萬港幣

預期內部回報率IRR

15.75%

8.81%



加息周期對買樓和保費融資的影響

貸款利息增加對房價和保費融資的價值都有影響,成本增加了,融資後的現金價值就會相對減少。而在加息周期,雖然利息支出對購房者來說加幅有限,但房價也會波動。我認為應對加息周期,可以投資帶封頂利率的保費融資保單,另外,也可以投資仍然保持貨幣寬松政策的海外物業,日本房就是其中之一。

貨幣寬松政策下的日元對港元匯率


日本中央銀行宣布,將繼續維持當前的貨幣政策寬松力度,繼續將短期利率維持在負0.1%的水平,並通過購買長期國債,使長期利率維持在零左右。日本繼續維持大規模貨幣寬松政策,在當前的發達經濟體「加息潮」中可謂獨樹一幟。現在日元匯率已經貶值到1美元對130日元的水平,為20年低點。同一個資產,變相用更低的價格買到,貸款利息也處於低水平,而對於日本樓的升值和經濟的推動是很有好處的。一般日本物業按揭的申請條件是:

  • 貸款最低金額1,000萬日元

  • 浮動利率2.7%至3%(每年根據tibor調整1至2次)

  • 貸款年限最長15年

  • 貸款額為物業估價的60%

  • 貸款手續費約為2%至3.5%

  • 2年平均年收達300萬日圓以上

  • 申請人年齡20至60歲(最長還款年齡為65歲)

  • 還款能力判斷公式為每月還款額<平均月收入x50% – 徵信報告中的現有貸款月還款額(信用卡不計)


雖然日本樓沒有香港物業那樣可以有8成的杠桿,租金回報率也會更高。根據全球長租公寓租金回報率排行榜顯示,日本大阪的租金回報率5.91%,排名世界第二;東京5.76%,排名第四。大阪核心區域,70-90萬港元就可以買一居室公寓;東京核心區域,80-110萬港元就可以買一居室公寓。


日本東京10年樓價走勢


文章標簽:保費融資或保單貸款比較‍    儲蓄型保險/分紅保單


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