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香港保險經紀人和代理人不同，能夠代表眾多香港保險公司。香港保險經紀人能夠代表客戶提供建議，選擇最合適的產品。大的保險經紀公司集團式經營，提供「一站式」的理財服務及全面支援，包括移民、按揭、證券、信託等轉介。
Kerri Lu畢業於香港中文大學碩士學位。長期保險及投資相連保險持牌人，香港強積金中介人，在GOBEAR網站上刊登自己的香港理財文章，現在集團式經營的保險經紀公司任職，從事理財規劃的工作。我註重為中產家庭和高凈值家庭策劃財富增值，財富保全。在婚姻和傳承中利用保單的投保人、受保人和受益人身份保存財富，把資產傳承給想要傳承的人。了解大眾移民國家的稅法，希望用專業的知識在保單的節稅和傳承中提供建議。
服務範圍：
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保險金信託服務轉介
分紅保單：大額保單保費融資VS買樓哪個好？加息周期海外物業回報更高
用保費融資買分紅保單與香港住宅物業回報率比較，加息周期可考慮日本樓
大額保單保費融資(premium financing)和買樓都是一個概念，向銀行借錢共同購買資產，客人只是付出較少的首期。而不同之處就有很多。樓可以有被動的現金流，而保費融資只能在還清銀行貸款後才能獲得分紅保單的現金價值。成交現樓隨時可以退出，而保費融資普遍在第八年才能退出。用分紅保單向銀行套現，客人只需付出融資的利息，不需償還本金；而在買樓中，可熱需要支付本金和利息。
分紅保單-保費融資VS買樓哪個好？
買樓 | 保費融資 | |
貸款還款方式 | 本息一起還 | 還息不還本 |
貸款成數 | 根據自己的收入水平可貸款6-8成 | 按照自己的資產水平貸款，最高可貸款8成 |
資產證明 | 入息證明（需通過壓力測試） | 一般是流動資產，極少數銀行可接受樓和收入 |
貸款利息 | 一般是浮息按揭，設封頂（H+1.4, CapP-2.5%） | 浮息（H,COP,L,P），一般不設封頂，極少數銀行設封頂 |
資產價格 | 樓價有升有跌，租金收入也不確定 | 保單的現金價值在投保前已預知，浮動範圍較少 |
投資年期 | 不定，根據自己需要 | 8-10年 |
額外成本 | 需律師費和經紀傭金 | 無額外費用 |
印花稅 | 第二套房15%印花稅 | 無 |
是否有現金流 | 是 | 無 |
比較400萬買一層樓和保費融資保單
在此次的案例中，我會選擇有封頂上限的保費融資保單作為比較。投資400萬港幣的資產，投資樓最高的貸款上限為320萬港幣，保費融資大額保單最高的貸款上限為396萬港幣。樓價的升幅是不可估計的，香港樓價過去8年升1.82倍，平均租金回報率為2.5%。
资料来源：差饷物业估价署
買樓（400萬樓價） | 保費融資（400萬保費） | |
貸款總額 | 320萬港幣 | 317.8萬港幣 |
印花稅 | 60萬港幣 | 0港幣 |
首付 | 140萬港幣 | 82.2萬港幣 |
利息 | H+1.3=1.5%，Cap：P-2.5=2.5% | 首两年H+1.4=1.6%，其后H+1.7=1.9%，Cap：P-2.5=2.5% |
每月支出 | 10,292HKD | 首两年：4,237HKD，其后5,032HKD |
每月收入 | 8,333HKD | 無 |
第8年預期樓價或保單價值 | 728萬港幣 | 542萬港幣 |
第8年需償還本金 | 2,438,151HKD | 317.8萬港幣 |
預期內部回報率IRR | 15.75% | 8.81% |
加息周期對買樓和保費融資的影響
貸款利息增加對房價和保費融資的價值都有影響，成本增加了，融資後的現金價值就會相對減少。而在加息周期，雖然利息支出對購房者來說加幅有限，但房價也會波動。我認為應對加息周期，可以投資帶封頂利率的保費融資保單，另外，也可以投資仍然保持貨幣寬松政策的海外物業，日本房就是其中之一。
日本中央銀行宣布，將繼續維持當前的貨幣政策寬松力度，繼續將短期利率維持在負0.1%的水平，並通過購買長期國債，使長期利率維持在零左右。日本繼續維持大規模貨幣寬松政策，在當前的發達經濟體「加息潮」中可謂獨樹一幟。現在日元匯率已經貶值到1美元對130日元的水平，為20年低點。同一個資產，變相用更低的價格買到，貸款利息也處於低水平，而對於日本樓的升值和經濟的推動是很有好處的。一般日本物業按揭的申請條件是：
貸款最低金額1,000萬日元
浮動利率2.7%至3%（每年根據tibor調整1至2次）
貸款年限最長15年
貸款額為物業估價的60%
貸款手續費約為2%至3.5%
2年平均年收達300萬日圓以上
申請人年齡20至60歲（最長還款年齡為65歲）
還款能力判斷公式為每月還款額<平均月收入x50% – 徵信報告中的現有貸款月還款額（信用卡不計）
雖然日本樓沒有香港物業那樣可以有8成的杠桿，租金回報率也會更高。根據全球長租公寓租金回報率排行榜顯示，日本大阪的租金回報率5.91%，排名世界第二；東京5.76%，排名第四。大阪核心區域，70-90萬港元就可以買一居室公寓；東京核心區域，80-110萬港元就可以買一居室公寓。
文章標簽：保費融資或保單貸款比較