在海外置業好嗎？地理位置，戶型設計，景觀對海外物業投資至關重要

在海外置業好嗎？相對於股票、基金、定期儲蓄，海外物業投資的周期長，一旦投資，變現的能力不高。通常要一個月甚至一年以上的時間才能完成。香港市民常用的投資理財方式是物業投資，它同時具有穩定收息和資本增長的功能（租賃和買賣升值），回報率相對高。

海外物業投資遵從兩個主要原則：

• 供求關係（長期/短期）

• 相對低的價位有較高的增長空間

當一個地區的供應大於需求，那個地區的房價會相應下降；而需要大於供應，房價就會上升。人的居住不是單純是壹件金融產品，人總會追求較好的生活品質，較方便的地理位置。而當在較好地理位置的海外物業不能夠滿足人的需求的時候，價格就會大幅度上升。當價格上升到一定的位置，甚至超越當地人的負荷能力，價格上升的速度就會減慢，慢慢就會達到壹個平衡的位置，我們通常稱這個叫平衡價格。房屋的地理位置、戶型、面向景觀往往影響著經濟價值，其中發揮主導作用的是地理位置。我會試著討論這三個方面如何體現海外物業投資的兩個原則：

1.　有利的地理位置：

• 海外物業投資是否有完善的周邊配套設施
  

我們常說衣、食、住、行、教育、娛樂，很多人海外置業都是為了子女的教育，退休生活和投資移民的需要。作為一些自住和長線的投資，壹些逐漸完善配套設施的區域似乎更值得我們去投資，因為這個會帶給我們長期的升值空間。海外物業鄰近國際學校、中心商業區的價值往往會比城市周邊的房子高，因為它們有更加完善的配套設施。

• 海外物業投資是否有改善中的交通網絡

在海外置業的人都十分註重交通的便利性，未建成的地鐵系統和輕鐵系統附近的海外物業會有很大的投資潛力。受惠於馬來西亞的“一帶一路”，基隆坡的房產每年約升值10%-15%。對於壹些城市的周邊地區，地鐵的興建會帶來更大的人口密度。而對於城市的中心區，地鐵沿線會促成房屋改建和發展，而使整個區域連帶升值。

• 海外物業投資有相對低的房屋價格但有相對高密度的人口區域

高密度人口意味著未來高的房屋需求量。我們所說，供求關係會影響價格。當求大於供的時候就會價格上升。無論對於買賣和租賃市場都是一個好的選擇。

2.　相對較小的戶型設計：

我們知道物業投資的變現能力相對較低。作為投資角度，戶型的設計相當重要。壹些只有壹房的設計更受到市場的青睞。它的總價相對低，一些低收入人群更容易負擔。作為投資的角度，這些小戶型的海外物業更容易賣出/售出，也就是現金流的回轉速度更快。

以馬來西亞富人區的壹棟住宅項目為例，800尺以下的小戶型的平方尺價格比大戶型相對要高5.6%，普遍平方尺價格為1,900令吉，而800尺以上的大戶型平方米價格為1,800令吉。而總售價小戶型都在100,000令吉以下，更容易負擔。我認為應該配置一些總價低的海外物業，在未來的市場上升值的潛力更大。

如果一些樓層設計有3.5米高以上，那麽就有複式設計的可能性，但只需要計單層的面積。等於多了一層的居住空間，當然，複式設計的住宅在租賃的市場上取得的回報率更大。

3.　罕有景觀：

景觀對海外房產的售價是有影響的，這就是香港人講究的風水。當然，主面向壹些罕有景觀，例如一些山景或者海景，入手的價格會相對高。但周邊圍繞這些景觀開發的海外物業項目會越來越多，而導致壹線景觀的供應量不足，這時它們就會更容易升值。這就是“物以稀為貴”的道理。不同國家對景觀的敏感度是不一樣的，對於一些亞洲的國家，當地壹些中產或富裕家庭會對生活的品質要求高，而兩房或三房單位面對有利的景觀會較受歡迎。而對於一些西方的國家，例如澳洲、加拿大。他們本身房屋的密度較低（容積率），視野相對開闊，對景觀的要求就未必很高。

上面是泰國曼谷的一個住宅項目，Flat1412-1424 是面對水景的，從下面的表可以看到不同景觀的價格差別。

在背向景觀的壹面，平均平方尺的價格是8,748，而面向景觀的壹面，平均平方尺的價格是12,402。

在海外置業好嗎總結

在海外物業中，無論賣出買入，房屋空置的時間長短，「LOCATION」在投資理財的角度還是起決定性作用的。海外物業投資會涉及房產升值空間，是否容易有買家接手，收租的回報和空置率。我會陸續在後續的文章介紹關於海外投資房產的一些名詞，例如實用率，業權，公契，容積率，海外增值稅，住房空置率等等。