策略比選擇重要
選擇比努力重要
——步步為贏
避險工具：2022年保證回報最高的短期儲蓄保險「3pay8」
自住樓收租系列-如何利用香港銀行物業按揭擴大短期儲蓄保險回報？
短期儲蓄保險「3pay8」是一個永恒的避險工具，特別在投資環境不確定的情況下，對於極保守的投資者來說，避險工具-短期儲蓄保險提供一個比銀行定存高的保證回報。之前已經做了很多關於短期儲蓄保險的比較，今日就不做比較了，直接分享一個保證回報最高的短期儲蓄保險，還有如何配合香港銀行物業按揭等香港理財工具擴大自住樓的回報率。
立橋人壽短期儲蓄保險
立橋人壽的喜盈於「息」特級儲蓄保障計劃相信很多人都在廣告裏看過，供款三年，保障八年，設有港元、人民幣、美元三種短期儲蓄保險保單選擇。當然，一筆過保費繳付回報也會更高，以下我們來比較一下3-8年的回報差別：
喜盈於「息」特級儲蓄保障計劃（一筆過保費） | 喜盈於「息」特級儲蓄保障計劃（三年保費） | |||||
於以下保單年度終結時退保 | 港元保單 | 人民幣保單 | 美元保單 | 港元保單 | 人民幣保單 | 美元保單 |
3 | 1.74% | 2.29% | 1.84% | 0.29% | 0.96% | 0.44% |
4 | 2.56% | 3.21% | 2.88% | 1.85% | 2.61% | 2.27% |
5 | 3.03% | 3.71% | 3.39% | 2.61% | 3.38% | 3.05% |
6 | 3.11% | 3.74% | 3.42% | 2.79% | 3.48% | 3.16% |
7 | 3.17% | 3.76% | 3.44% | 2.91% | 3.55% | 3.23% |
8 | 3.22% | 3.78% | 3.46% | 3.00% | 3.60% | 3.28% |
以上信息只到2022年4月30日
如何用香港銀行物業按揭擴大回報率？
假設香港自住樓的價值為8,000,000HKD，可承造8成銀行按揭貸款，年期為30年，30年按揭貸款的每月供款最少。按照現時的香港銀行物業按揭利率1.6%和封頂利率2.5%計算（H+1.4%或P-2.5%）（H=0.2，P=5），物業按揭總金額是6,400,000HKD，減去一筆過的按揭保費137,600HKD，那麽每月供款22,396-25,288HKD。
| 短期儲蓄保險的退保年期 | 轉換成港幣結算的保單價值 | 香港銀行物業按揭在3-8年時需要還款的金額（本金+每月還款，以25,288HKD每月計算，每年303,456HKD） | 現時物業按揭利率下的累積內部回報率IRR | 最高物業按揭利率下的累積內部回報率IRR |
第三年 | 6,666,622HKD | 5,889,089HKD | 負凈現值 | 負凈現值 |
第四年 | 7,067,253HKD | 5,713,266HKD | 15.62% | 7.34% |
第五年 | 7,472,165HKD | 5,534,610HKD | 18.34% | 12.26% |
第六年 | 7,800,370HKD | 5,353,073HKD | 16.57% | 11.76% |
第七年 | 8,104,671HKD | 5,168,611HKD | 14.59% | 10.64% |
第八年 | 8,420,791HKD | 4,981,176HKD | 13.09% | 9.76% |
在短期儲蓄保險中，以人民幣保單的回報率最高。利用香港銀行物業按揭的方法加杠桿，第五年的回報率是最高，而且不用承受任何風險，因為短期儲蓄保險是保證回報的避險工具。另外，現時的香港銀行物業按揭也重推出預批核服務，大家可以試試利用這個服務看看自己的自住樓可以套現多少現金收租。
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全球低息環境，越來越多人探討保費融資的用法。明報有篇文章關於利用退休金儲備做保費融資保單加速累積財富，可以盡早還清按揭。我認為最好的香港理財方法未必是盡早還清按揭，反而是利用加按和保費融資賺取息差，也就是之前幾篇文章所提及的自住樓收租。原來200萬的退休金儲備就可以投資更穩健的資產製造被動收入，提早退休。