在海外置业好吗？地理位置，户型设计，景观对海外投资房产至关重要

在海外置业好吗？相对于股票、基金、定期储蓄，海外投资房产的周期长，一旦投资，变现的能力不高。通常要一个月甚至一年以上的时间才能完成。香港市民常用的投资理财方式是房地产投资，它同时具有稳定收息和资本增长的功能（租赁和买卖升值），回报率相对高。

在海外置业投资遵从两个主要原则：

• 供求关系（长期/短期）

• 相对低的价位有较高的增长空间

当一个地区的供应大于需求，那个地区的房价会相应下降；而需要大于供应，房价就会上升。人的居住不是单纯是一件金融产品，人总会追求较好的生活品质，较方便的地理位置。而当海外较好地理位置的房产不能够满足人的需求的时候，价格就会大幅度上升。当价格上升到一定的位置，甚至超越当地人的负荷能力，价格上升的速度就会减慢，慢慢就会达到一个平衡的位置，我们通常称这个叫平衡价格。房屋的地理位置、户型、面向景观往往影响着经济价值，其中发挥主导作用的是地理位置。我会试着讨论这三个方面讨论在海外置业好吗的两个原则：

1.　有利的地理位置：

• 完善的周边配套设施

我们常说衣、食、住、行、教育、娱乐，很多人海外置业都是为了子女的教育，退休生活和投资移民的需要。作为一些自住和长线的投资理财，一些逐渐完善配套设施的区域似乎更值得我们去投资，因为这个会带给我们长期的升值空间。邻近国际学校、中心商业区的房产价值往往会比城市周边的房子高，因为它们有更加完善的配套设施。

• 改善中的交通网络

在海外置业的人都十分注重交通的便利性，未建成的地铁系统和轻铁系统附近的房地产会有很大的投资潜力。受惠于马来西亚的“一带一路”，基隆坡的房产每年约升值10%-15%。对于一些城市的周边地区，地铁的兴建会带来更大的人口密度。而对于城市的中心区，地铁沿线会促成房屋改建和发展，而使整个区域连带升值。

• 相对低的房屋价格但有相对高密度的人口区域

高密度人口意味着未来高的房屋需求量。我们所说，供求关系会影响价格。当求大于供的时候就会价格上升。无论对于买卖和租赁市场都是一个好的选择。

2.　相对较小的户型设计：

我们知道海外投资房产的变现能力相对较低。作为投资理财角度，户型设计相当重要。一些只有一房的设计更受到市场的青睐。它的总价相对低，一些低收入人群更容易负担。换个角度来说，这些小户型的海外房产更容易卖出/售出，也就是现金流的回转速度更快。

以马来西亚富人区的一栋住宅项目为例，800尺以下的小户型的平方尺价格比大户型相对要高5.6%，普遍平方尺价格为1,900令吉，而800 尺以上的大户型平方米价格为1,800令吉。而总售价小户型都在 100,000 令吉以下，更容易负担。我认为应该在海外置业一些总价低的套间，在未来的市场上升值的潜力更大。

如果一些楼层设计有3.5米高以上，那么就有复式设计的可能性，但只需要计单层的面积。等于多了一层的居住空间，当然，复式设计的住宅在租赁的市场上取得的回报率更大。

3.　罕有景观：

景观也是能突出海外置业投资理财的售价的，这就是香港人讲究的风水。当然，主面向一些罕有景观，例如一些山景或者海景，入手的价格会相对高。但周边围绕这些景观开发的海外房产项目会越来越多，而导致一线景观的供应量不足，这时它们就会更容易升值。这就是“物以稀为贵”的道理。不同国家对景观的敏感度是不一样的，对于一些亚洲的国家，当地一些中产或富裕家庭会对生活的品质要求高，而两房或三房单位面对有利的景观会较受欢迎。而对于一些西方的国家，例如澳洲、加拿大。他们本身房屋的密度较低（容积率），视野相对开阔，对景观的要求就未必很高。

上面是泰国曼谷的一个住宅项目，Flat1412-1424 是面对水景的，从下面的表可以看到不同景观的价格差别。

在背向景观的一面，平均平方尺的价格是8,748，而面向景观的一面，平均平方尺的价格是12,402。

在海外置业好吗总结

在海外置业中，无论卖出买入，房屋空置的时间长短，「LOCATION」在投资理财的角度还是起决定性作用的。海外投资房产会涉及房产升值空间，是否容易有买家接手，收租的回报和空置率。我会陆续在后续的文章介绍关于海外投资房产的一些名词，例如实用率，业权，公契，容积率，海外增值税，住房空置率等等。