月月派息：自住樓可以收租-配合多種香港理財工具打造自由現金流-香港銀行物業按揭、長期儲蓄保險Endowment、派息基金

每一種香港理財工具都有自己的限制，但多種香港理財工具配合使用可能會有意想不到的效果。踏入退休年齡，最重要的是固定現金流。現時保證入息計劃和房產的每月收租都偏低。保證入息計劃只有4%的年利率，雖然房產投資有升值的潛力，現時香港物業的收租回報率卻只有2.5%左右。如果配合其他香港理財工具-香港銀行物業按揭、派息基金、長期儲蓄保險Endowment，其實自住樓也可以月月派息。

自住樓如何收租？

假設自住樓的價值為10,000,000HKD，可承造8成物業按揭，年期為30年。按照現時的香港銀行物業按揭利率1.7%計算（H+1.4%或P-2.5%）（H=0.25，P=5），那麽物業按揭總金額是8,000,000HKD，每月供款35,480HKD（未計算按揭保險費用）。是否能過壓力測試需自行計算。

「有什麽香港理財工具可以穩定的月月派息4萬港幣呢？」

從上面的圖表可以看到，在傳統的長期儲蓄保險和投資級別的債券基金上，月月派息的金額仍然未能覆蓋還款金額。在銀行物業按揭上，需要每3-5年加按一次，獲得更多的本金去派息。投資高收益債券基金，首5年每月能收12,208HKD，第6-10年每月能收12,831HKD，其後每月能收16,922HKD。在是否穩定月月派息的問題上，還要看長期儲蓄保險的過往紅利實現率或派息基金派息記錄。我個人會建議投資高收益債券基金，畢竟3-5年後的香港銀行物業按揭是否加息，還是不確定的。

投資車位如何月月派息?

同樣的情況也可以適用於自用車位的香港銀行按揭貸款，車位按揭貸款利率一般比住宅單位略高，現時車位按揭以P按（最優惠利率）為主，實際按息為2.6%，最多供15年。假設本身擁有一個200萬的獨立車位，貸款金額為100萬，還款期為15年，那麽每月的還款金額為6,715HKD。

「月月派息的金額究竟是多少？」

由於自用車位的按揭年期太短，並不能產生月月派息的現金流，按揭套現投資高收益債券基金剛好可以覆蓋每月的香港銀行物業按揭支出，約在15年後多了100萬港元的資金。選擇升值潛力高的物業地段對按揭的作用也是很大。

投資級別債券基金和高收益債券基金的前景如何？

投資級別債券的利息與十年國債利息息息相關。伴隨疫情的盛行，聯儲局的貨幣寬松政策，國債利息維持在一個低的水平。在經濟的覆蘇周期，我認為高收益債券基金更值得我們去關註。高收益債券對利率的敏感度並不高，在一個經濟的覆蘇周期，企業債的違約率將會大幅降低，月月派息的股息率會更加穩定，甚至輕微提高。而在浩浩蕩蕩的疫後經濟覆蘇熱潮下，國債利息大幅提高的機會並不高。雖然，現時的通脹率約為2.46%，但聯儲局仍然認為這是一個暫時性的通脹。

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